山西省吕梁市人民政府办公厅


吕政办发［2005］170号

吕梁市人民政府办公厅关于印发吕梁市物业管理暂行办法的通知

各县市区人民政府，市人民政府各委、办、局，市直企、事业单位：

现将《吕梁市物业管理暂行办法》印发给你们，请认真遵照执行。


二OO五年八月二十八日




吕梁市物业管理暂行办法

第一章总则

第一条为了规范我市物业管理活动，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造和保持整洁、安全、文明、舒适的人居环境，根据国务院《物业管理条例》、《山西省物业管理条例》和其它有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内的物业管理。

第三条本办法所称物业，是指房屋及配套的设施设备和相关场地。

本办法所称业主，是指房屋的所有权人。业主在物业管理活动中的权利和义务按照国务院《物业管理条例》的有关规定执行。

本办法所称物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

物业使用人对物业的权利、义务由业主和物业使用人约定，但约定不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反本办法和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。

第四条新建住宅小区必须按照本规定统一实行物业管理。鼓励机关、企（事）业等单位推行物业管理。

第五条物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业管理服务相结合的原则。

物业管理应当向社会化、专业化、市场化发展，提高服务质量，改善人居环境。

第六条吕梁市建设局是本市物业管理的行政主管部门。吕梁市房地产管理局、各县市区人民政府房地产管理局（中心）负责本行政区域内的物业管理工作。

各有关行政管理部门按照各自的职责，协同市、县房地产管理部门做好物业管理工作。

第二章业主和业主大会

第七条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。只有一个业主的，由其履行业主大会、业主委员会职责。业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第八条物业管理区域的划分应当遵循下列原则：

（一）方便居民的生活和工作；

（二）有利于对物业实施统一管理；

（三）有利于社区建设与管理。

第九条有下列情形之一的，市、县房地产管理部门可以将其确定为一个物业管理区域：

（一）属于独立封闭式小区的；

（二）处于同一街区或者位置相邻的；

（三）配套设施设备可以共享的；

（四）其他可以整治成一个物业管理区域的。

根据前款第（二）、（三）、（四）项确定的物业管理区域，建筑物规模一般不小于3万平方米。

物业管理区域划分后，市、县房地产管理部门应当在物业管理区域内公告。

第十条市、县房地产管理部门要建立物业管理区域档案。档案资料应当载明下列事项：

（一）物业管理区域的范围、占地面积和建筑面积；

（二）共用设施设备情况；

（三）建设单位、产权单位；

（四）业主总户数、居住人口、产权构成比例；

（五）物业管理企业名称、管理时间。物业管理企业变更的，业主委员会应当及时向市、县房地产管理部门备案。

第十一条在一个物业管理区域内，有下列情形之一的，业主、建设单位（或者公有住房出售单位）、物业管理企业均可以向市、县房地产管理部门提出召开首次业主大会会议的报告：

（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到50％以上的；

（二）房屋出售并交付使用的建筑面积不足50％，但自第一个业主入住之日起满2年的。

市、县房地产管理部门应当自收到报告之日起30日内，指导成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。

筹备组由业主直接推举产生的业主代表和建设单位（或者公有住房出售单位）组成。筹备组组成人员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。公告时间不少于7日。

第十二条筹备组负责下列筹备工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）提出业主大会议事规则和业主公约草案；

（三）登记和确认业主身份，核定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）提出业主委员会委员产生草案；

（五）其他准备工作。筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，将前款所列内容以书面形式在物业管理区域内公告。公告时间不少于7日。

第十三条筹备组应当自成立之日起30日内，在市、县房地产管理部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。

第十四条业主在首次业主大会会议上的投票权数由套（处）票和面积票组成，具体按照以下标准确定：

（一）住宅物业一套计1票，其建筑面积达到200平方米计2票，达到300平方米计3票，以此类推；

（二）非住宅物业一处计1票，其建筑面积超过100平方米，每增加50平方米增加1票。

业主在第二次及其以后的业主大会会议上的投票权数由业主大会议事规则规定。

第十五条业主大会会议应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。

业主大会作出决定，应当经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会制定和修改业主公约、业主大会议事规则、专项维修资金使用和续筹方案，选聘和解聘物业管理企业，应当经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。

第十六条一个物业管理区域内业主在300人以上的，可以以幢、单元、楼层等为单位推举一名业主参加业主大会会议。被推举业主应当于参加业主大会会议7日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求推举业主的意见。凡需投票表决的事项，应当由推举业主本人根据投票权数签署赞同、反对或者弃权的书面意见，由被推举业主收集并提交业主大会，作为投票时的表决意见。

被推举业主因故不能参加业主大会的，推举业主可以另外推举一名业主参加。

第十七条业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构。

业主委员会委员的人数应当是5至15人的单数，业主委员会任期为3至5年，可以连选连任。

召开业主委员会会议必须有过半数委员出席，所作决定必须经业主委员会全体委员半数以上同意。

第十八条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向市、县（市）房地产管理部门备案：

（一）业主大会成立的情况；

（二）业主大会议事规则；

（三）业主公约；

（四）业主委员会委员的基本情况。市、县房地产管理部门应当自收到备案资料之日起7日内，协助业主委员会办理印章刻制等相关手续。

业主委员会换届、委员资格终止或者变更，应当重新备案。

第十九条业主委员会认为有必要，或者有20％以上业主提议，可以变更业主委员会委员；变更业主委员会委员的，应当召开业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

第二十条业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是本物业管理区域业主的；

（二）连续3次无故缺席业主委员会会议的；

（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（四）以书面形式向业主大会提出辞呈的；

（五）拒不履行业主义务的；

（六）因其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。

业主委员会委员应当自委员资格终止之日起3日内，将其保管的财务凭证、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。

第二十一条业主大会、业主委员会应当按照国务院《物业管理条例》有关规定履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主委员会委员不得在为本物业管理区域提供服务的物业管理企业中任职。

业主大会、业主委员会作出的决定，应当予以公布。业主大会、业主委员会作出的决定对物业管理区域内全体业主和物业使用人具有约束力。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，市、县房地产管理部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第二十二条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理和使用的具体办法，由业主大会议事规则规定。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内的显著位置公布，并接受业主的监督。

第三章物业管理企业

第二十三条物业管理企业应当依法取得物业管理企业资质，并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。从事物业管理的人员，应当依法取得职业资格证书。

物业管理企业应当在经营服务场所公示营业执照、资质证书和从业人员的职业资格证书。

第二十四条物业管理企业在物业管理活动中享有下列权利：

（一）根据法律、法规的规定和物业服务合同的约定，制定物业管理工作制度；

（二）根据物业服务合同实施物业管理，收取物业服务费用；

（三）选择专业性服务企业承担专项服务业务；

（四）制止损害物业或者其他侵害业主公共利益的行为；

（五）法律、法规规定的其他权利。物业管理工作制度涉及约束业主行为的，应当经业主大会审议通过，或者经持有二分之一以上投票权的业主书面同意后执行。

第二十五条物业管理企业在物业管理活动中应当履行下列义务：

（一）履行物业服务合同；

（二）接受业主、业主大会和业主委员会的监督；

（三）执行物业管理行业规范、服务标准；

（四）妥善保管物业有关资料；

（五）接受有关行政管理部门的监督管理；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第二十六条物业管理企业被解聘的，应当自收到解聘通知之日起10日内与建设单位或者业主委员会办理物业的交接验收手续，并退出该物业管理区域。

第四章物业管理服务

第二十七条住宅小区开发建设项目在方案设计和设备安装过程中，应当具备物业管理所必须的物业管理服务用房、安全防范设施以及便于开展物业管理服务的各项功能。住宅小区分期开发、分期验收的，分期开发建设项目也应当具备实施物业管理的基本条件；不具备实施物业管理基本条件的，不得交付使用。

物业管理服务用房面积不应少于住宅小区总建筑面积的5‰。

第二十八条新建住宅小区商品房预售前，住宅出售单位应当通过招标方式选聘确立前期物业管理企业；未确立的，市、县房地产管理部门不得颁发商品房预售许可证书。

第二十九条住宅出售单位不得将住宅的共用部位、共用设施设备和住宅小区其他公共建筑、设施、场地的所有权、使用权单独转让。

住宅出售单位尚未出租、出售的空置房屋，其物业管理服务费用由住宅出售单位承担，并享有和承担相应的权利、义务。

第三十条住宅小区经房地产部门组织综合验收合格后，住宅出售单位应当持住宅小区综合验收合格证书，与业主委员会共同向房地产管理部门提出住宅小区移交书面申请；经房地产管理部门审查合格批准后方可办理移交。

住宅出售单位应当在房地产管理部门批准移交住宅小区之日起5日内向业主委员会移交已分摊进住宅销售成本且所有权属于全体业主共同所有的物业管理服务用房和其他小区配套设施。

第三十一条住宅出售单位在提出移交申请时，应提交下列资料：

(一)住宅小区物业管理移交明细表；

(二)住宅小区规划图、竣工总平面图；

(三)单体建筑、结构、设备竣工图；

(四)共用配套设施、地下管网工程竣工图；

(五)各种设施、设备的使用说明书、电路示意图；

(六)物业管理服务用房资料；

(七)维修基金资料；

(八)包括环保、绿化等相关工程的住宅小区综合验收资料；

(九)房屋质量保证书、房屋使用说明书和物业管理委托合同文本；

(十)其他必要资料。

第三十二条住宅出售单位应当在办理住宅小区移交手续的同时，将代收的维修基金移交给业主委员会。业主委员会成立前，在业主办理房屋权属证书时，住宅出售单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产管理部门代管。

移交新建住宅小区物业时，未售出的住宅，维修基金参照已售住宅维修基金标准由住宅出售单位垫付，并在以后售房时按照规定向购房者补收。在办理房屋权属证书时，由房地产管理部门或业主委员会按实结算，多退少补。

前期物业管理期间，未经房地产管理部门批准，任何单位不得使用维修基金。

第三十三条业主委员会成立之前，由住宅出售单位选聘的物业管理企业实行前期物业管理。业主委员会成立后，在选聘物业管理企业时，同等条件下应优先聘用实施前期物业管理的物业管理企业。

实行前期物业管理，物业管理企业应当与住宅出售单位签订前期物业管理委托合同并报房地产管理部门备案。

第三十四条从事物业管理的企业应当持有房地产管理部门核发的物业管理资质等级证书，方可从事相应的物业管理服务。

物业管理企业实行资质年审制度；物业管理人员实行持证上岗制度。

第三十五条业主委员会应当采用公开招标方式选聘物业管理企业。

新建住宅物业的建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模小于3万平方米的，经物业所在地设区的市、县房地产管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

业主、业主大会可以通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

招标人应当自确定中标人之日起15日内，向市、县房地产管理部门提交招标投标情况的书面报告。

第三十六条物业管理招标投标的具体程序按照国家有关规定执行。

第三十七条前期物业管理按照《山西省物业管理条例》有关规定执行。

第三十八条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业签订书面的物业服务合同。签订合同时，可以参照国家制定的物业服务合同示范文本。

物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

第三十九条业主委员会应当自物业服务合同签订之日起30日内，按照规定，与物业管理企业办理物业的交接验收手续。

第四十条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关部门报告，协助做好救助工作。

物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当认真履行职责，不得侵害居民的合法权益，不得妨碍国家机关工作人员依法执行公务。

第四十一条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当直接向最终用户收取有关费用。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等服务的最终分户使用人。

前款所列单位不得强制物业管理企业代收前款规定费用，也不得因物业管理企业拒绝代收前款规定费用而停止提供服务。

物业管理企业接受委托代收第一款规定费用的，可以向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十二条物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则。

物业服务收费应当区别不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。物业管理企业应当遵守国家有关价格的法律、法规，实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项。

物业服务收费实行政府指导价的，物业管理企业应当按照国家和省价格主管部门的规定，同时标明基准收费标准、浮动幅度和实际收费标准。

第四十三条业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

物业服务费用实行酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质疑时，物业管理企业应当及时答复。

第四十四条市、县房地产管理部门应当及时处理业主、物业使用人、业主委员会和物业管理企业在物业管理活动中的投诉，并将处理结果回复投诉人。

房地产管理部门接到投诉后，认为该投诉事项不属于其职责范围的，应当及时告知投诉人向有关部门投诉。

第五章物业的使用和维护

第四十五条业主、物业使用人和物业管理企业使用物业应当遵守有关法律、法规、规章的规定，在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，处理相邻关系。

业主、物业使用人应当按照城市规划行政主管部门批准或者房屋权属证书载明的用途使用房屋，不得擅自改变其使用性质。擅自改变房屋使用性质的，物业管理企业应当制止，并及时向有关管理部门报告。

第四十六条物业管理区域内禁止下列行为：

（一）破坏房屋承重结构和主体结构、损坏房屋外貌；

（二）违法修建建筑物、构筑物；

（三）损坏物业共用部位、共用设施设备及场地，擅自移动、拆改共用设施设备；

（四）擅自设置营业摊点；

（五）占用、损坏绿地、树木和绿化设施；

（六）擅自在物业共用部位、共用设施设备上安装、放置、悬挂、张贴物品或者涂写、刻划；

（七）擅自在城市中的住宅小区内饲养畜禽；

（八）违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，排放有毒、有害气体、液体，堆放、抛撒废弃物，产生超过规定标准的噪音；

（九）利用物业从事损害公共利益和侵害他人合法权益的活动；

（十）法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。

第四十七条车辆在物业管理区域内停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照价格主管部门的规定确定收费标准。

车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。

公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务，在物业管理区域内停放的，不得向其收费。

第四十八条物业管理区域内的机动车停车场（库），应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用；停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人，但不得转让给物业管理区域外的单位、个人。

第四十九条物业管理企业利用物业的共用部位、共用设施设备及场地从事经营性活动的，应当经物业管理区域内相关业主和业主委员会书面同意并报有关部门批准。经营性活动的收益，主要用于补贴相关业主的物业服务费用和专项维修资金，具体补贴由物业管理企业和相关业主、业主委员会约定。业主委员会应当将有关情况报告业主大会。

第五十条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内的相关管线和设施设备维修、养护的责任和费用。

前款规定的单位因维修、养护等需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

第五十一条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

本办法实施前，商品住房和公有住房出售后未交纳专项维修资金的，住房购买人和公有住房出售单位应当按照国家有关规定补交专项维修资金。

专项维修资金余额不足时，业主应当按照国家有关规定续交。

第五十二条专项维修资金由市、县房地产管理部门或者其委托的单位代收。

未成立业主委员会的，专项维修资金由市、县房地产管理部门代管；业主委员会成立的，市、县房地产管理部门应当自业主委员会成立之日起30日内，将其代管的专项维修资金本息一并移交业主委员会。

第五十三条专项维修资金应当在金融机构开设专户储存，按幢建账，按户核算。

专项维修资金的代管单位和业主委员会应当每半年公布一次专项维修资金的收支情况。

专项维修资金的使用，应当按照国家有关规定接受审计监督。

第五十四条专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金按照下列规定使用：

（一）一幢住宅只有一个单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，从该幢住宅的专项维修资金中支出；

（二）一幢住宅有两个以上单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，从各单元的专项维修资金中支出；

（三）物业管理区域内共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照各幢住宅的建筑面积比例从各幢住宅的专项维修资金中支出。

第五十五条业主转让物业的，专项维修资金中的剩余部分应当结转受让人。

因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，剩余的专项维修资金应当退还业主。

第六章法律责任

第五十六条业主或者使用人未按物业管理委托合同约定缴交物业管理服务费的，业主委员会应当协助催缴，限期缴交。逾期仍不缴交的，物业管理企业可以按日加收欠交金额3‰的滞纳金或者按照合同约定加收滞纳金；逾期6个月仍不缴交的，物业管理企业可依法申请人民法院强制追缴欠费和滞纳金。

第五十七条违反本办法规定，法律、法规有处罚规定的，依照有关法律、法规的规定处罚。

第五十八条违反本办法规定，未取得物业管理企业资质证书从事物业管理活动的，或者超越资质等级从事物业管理活动的，依据《山西省物业管理条例》第五十八条予以处罚。

第五十九条违反本办法规定，物业管理企业自接到解聘通知之日起10日内不退出该物业管理区域的，依据《山西省物业管理条例》第五十九条予以处罚。

第六十条违反本办法规定，擅自改变房屋使用性质的，由市、县房地产管理部门责令改正，并依法予以处罚；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十一条违反本办法规定，破坏房屋承重结构和主体结构的，由市、县（市）房地产管理部门责令改正，恢复原状；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十二条违反本办法规定，市、县房地产管理部门挪用专项维修资金的，物业管理企业挪用专项维修资金的，业主委员会的成员及其工作人员、物业管理企业的工作人员挪用专项维修资金的，依据《山西省物业管理条例》第六十二条予以处罚。

第六十三条违反本办法规定，市、县房地产管理部门的工作人员或者其他有关行政管理部门的工作人员，利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章附则

第六十四条本办法自发布之日起施行。主题词：房地产物业管理办法通知抄送：市委各部委，市人大办公厅，市政协办公厅，市中级人民法院，市检察院，各人民团体，各新闻单位。吕梁市人民政府办公厅2005年9月21日印发吕政办发［2005］172号吕梁市人民政府办公厅关于印发吕梁市城市房屋权属登记管理办法的通知各县市区人民政府，市人民政府各委、办、局，市直企、事业单位：

现将《吕梁市城市房屋权属登记管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。二OO五年八月二十八日吕梁市城市房屋权属登记管理办法

第一条为加强城市房屋权属管理，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《山西省城市房屋权属登记管理办法》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于全市城镇规划区和由国家、省、市确定的开发区范围内房屋的权属登记。

第三条本办法所称房屋权属登记，是指房地产管理部门代表政府对房屋所有权以及由房屋所有权产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。

本办法所称房屋权利人（以下简称权利人），是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权或者房屋他项权利的法人、其他组织和自然人。

本办法所称房屋权利申请人（以下简称申请人），是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。

第四条房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。

房屋权属证书使用市房地产管理局统一印制的《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。

共有的房屋，由权利人推举的持证人收执《房屋所有权证》，其余共有人收执《房屋共有权证》，两证具有同等的法律效力。《房屋他项权证》由他项权利人收执，他项权利人依法凭证行使他项权利、受国家法律保护。

第五条房屋权属登记坚持房屋所有权与该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

第六条市房地产管理局负责本市城镇规划区和全市辖区内由国家、省、市确定的开发区范围内房屋权属的登记、发证工作。

各县市区人民政府房地产管理部门负责本辖区房屋权属的登记、发证工作。

市、县两级房地产管理部门为登记、发证机关。

第七条房屋权属登记分为：总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记。

第八条房屋权属登记按下列程序办理：

（一）受理登记申请；

（二）权属审核；

（三）公告；

（四）核准登记；

（五）颁发房屋权属证书。

本条第（三）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。

第九条市、县两级人民政府可以根据需要在一定期限内对本行政区域内国有土地上的房屋进行总登记。

第十条新建的房屋，申请人应当自房屋竣工之日起90日内向登记机关申请房屋所有权初始登记。由集体土地转为国有土地上的房屋，权利人（申请人）应当自事实发生之日起30日内向登记机关申请房屋所有权初始登记。

第十一条申请房屋权属初始登记，应当提交下列材料：

（一）土地使用权证或者土地来源证明；

（二）建设工程规划许可证；

（三）房屋竣工验收证明；

（四）房屋测绘机构出具的房屋测绘成果报告。

第十二条房屋因买卖、交换、赠与、继承、划拨、分割、合并、裁决等原因使权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起30日内申请房屋权属转移登记。

第十三条申请房屋权属转移登记，应当提交《房屋所有权证》，共有的房屋还应当提交《房屋共有权证》，并根据不同情况提交相应的材料：

（一）买卖、交换的，提交买卖、交换双方签订的书面协议、合同；

（二）赠与、继承、分割的，提交有关证明材料；

（三）法院判决、裁定、调解的，应当提交相应的《判决书》、《裁定书》、《调解书》以及《协助执行通知书》；

（四）划拨的，提交有关部门划拨文件及移交清单；

（五）合并的，提交协议书和有关部门的批准文件；

（六）单位公房出售的，提交房改审批手续。

第十四条有下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请房屋权属变更登记：

（一）权利人名称变更的；

（二）房屋座落的街道、门牌号改变的；

（三）因翻建、改建、扩建而结构改变、面积增减等房屋状况发生变化的。

第十五条申请房屋权属变更登记，应当提交《房屋所有权证》，共有的房屋还应当提交《房屋共有权证》，并根据不同情况提交相应的材料：

（一）权利人名称变更，属于法人、其他组织的提交相关部门的证明文件；属于自然人的提交当地公安机关出具的证明；

（二）权利人的房屋座落的街道、门牌号改变的，提交相关部门的证明文件或者权利人的书面说明；

（三）房屋翻建、改建、扩建的，提交建设规划部门的建设工程规划许可证。

第十六条设定抵押权、典权等其他项权利，当事人应当在合同签订后及时申请房屋他项权利登记。房屋抵押合同自他项权利登记之日起生效。

第十七条办理房屋抵押登记，应当提交下列材料：

（一）《房屋所有权证》，共有的房屋还应当提交《房屋共有权证》和共有人同意抵押的证明；

（二）主合同和抵押合同；

（三）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与材料；

（四）可以证明抵押房屋价值的材料。

第十八条办理房屋典权登记，应当提交下列材料：

（一）《房屋所有权证》，共有的房屋还应当提交《房屋共有权证》和共有人同意出典的材料；

（二）房屋出典合同。

第十九条因房屋灭失、他项权利终止，当事人应当自事实发生之日起30日内申请房屋权属注销登记。

第二十条办理房屋权属注销登记，应当提交《房屋所有权证》，并根据不同情况提交相应的材料：

（一）房屋被批准拆除或者因其他原因灭失的，提交批准拆除的证件或者灭失的证明；

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辽宁省营口市人民政府办公室


关于印发《营口市市直国有企业监事会管理办法》的通知



各市（县）、区人民政府，市政府各部门、各派出机构、各直属单位：
　　经市政府同意，现将《营口市市直国有企业监事会管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。　
　　　　
　　
　　 二〇一一年四月十二日

　　
营口市市直国有企业监事会管理办法


第一章 总 则
　　第一条 为加强对市直国有企业的监督，健全市直国有企业监督机制，根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国企业国有资产法》、《国有企业监事会暂行条例》、《辽宁省省直国有企业监事会暂行办法》，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条 本办法适用于市直国有企业（包括国有独资企业、国有资本控股企业、国有资本参股企业，以下简称企业）监事会的管理工作。
　　第三条 市直国有企业监事会（以下简称监事会）组成人员由市政府决定，市政府国有资产监督管理委员会（以下简称市国资委）委派，代表市政府对市直国有企业的国有资产保值增值状况实施监督。
　　市国资委是监事会的管理机构，负责监事会的日常管理工作及监事会成员的管理与考核。
　　第四条 监事会应当根据法律、行政法规和市政府有关规定，对企业的财务活动及企业负责人的经营管理行为进行监督，确保企业国有资产及其权益不受侵犯。
　　监事会不参与、不干预企业的经营决策和经营管理活动。
第二章 监事会职责与监督方式
　　第五条 监事会履行下列职责：
　　（一）检查企业贯彻执行有关法律、行政法规和规章制度的情况；
　　（二）检查企业财务，验证企业财务会计报告的真实性、合法性；
　　（三）监督企业的经营效益、利润分配、国有资产保值增值、资产运营情况；
　　（四）监督企业负责人的经营行为，并对其经营管理业绩进行评价，提出奖惩、任免建议；
　　（五）法律、行政法规规定的其他职责。
　　第六条 监事会每年对企业定期检查1至2次，可以根据实际需要对企业进行专项检查。
　　第七条 监事会可以采取下列方式监督检查：
　　（一）听取企业负责人有关财务、资产状况和经营管理情况的汇报，召开与监督检查事项有关的会议；
　　（二）查阅企业的财务会计报告、会计凭证、会计账簿等财务会计资料以及与经营管理活动有关的其他资料；
　　（三）核查企业的财务、资产状况，向职工了解情况、听取意见，必要时可以要求企业负责人作出说明；
　　（四）向财政、工商、税务、审计、海关等有关部门和银行调查了解企业的财务状况和经营管理情况。
　　第八条 监事会主席根据监督检查的需要，可以列席或者委派监事会其他成员列席企业有关下列事项的会议：
　　（一）重大筹资、融资、投资和每年财务预算、决算；
　　（二）重大资产、负债和所有者权益变动；
　　（三）企业及其所属单位分立、合并、解散、清算；
　　（四）企业及其所属重要部门、重要子公司主要负责人的人事变动。
　　第九条 企业要定期、如实地向监事会报送财务会计报告，并建立重大决策事项、重要人事任免事项、重大项目安排事项及大额度资金运作事项通报制度。企业发生的重大事项，应及时向监事会通报，征求监事会意见。
　　第十条 市政府有关部门和各市（县）区政府应当依法支持监事会的工作，向监事会提供有关情况和资料。企业应当配合监事会的工作，为监事会成员的工作提供必要条件。
　　第十一条 监事会对企业监督检查后，应当作出检查报告。
　　检查报告的内容包括：
　　（一）企业财务以及经营管理情况评价；
　　（二）企业负责人的经营管理业绩评价以及奖惩、任免建议；
　　（三）企业存在问题的处理建议；
　　（四）市政府要求报告或者监事会认为需要报告的其他事项。
　　监事不得向企业透露检查报告的内容。
　　第十二条 检查报告经监事会集体讨论，监事会主席签署意见，由市国资委呈报市政府。
　　监事对检查报告有不同意见的，应当在检查报告中说明。
　　第十三条 市政府批复的检查报告，市国资委负责检查报告的催办、落实工作，有关部门要按照各自职责予以配合。
　　第十四条 监事会在监督检查中发现企业经营行为可能危及国有资产安全，造成国有资产流失或者侵害国有资产所有者权益，以及监事会认为应当立即报告的其他紧急情况，应当及时向市国资委专项报告。
　　第十五条 监事会根据对企业实施监督检查的需要，经市国资委同意，可以聘请或要求企业聘请会计师事务所对企业进行综合性或专题性审计或鉴证，费用由企业承担；可以调阅参与企业评估、审计事项的社会中介机构的工作底稿和相关资料。
　　第十六条 监事会根据对企业监督检查的情况，经市国资委同意，可以建议市审计局依法对企业进行审计，涉及违法违纪的重大案件，建议司法机关、纪检监察部门进行调查。
　　第十七条 监事会应当建立工作报告制度，每年向市国资委作出两次书面报告。对在监督检查工作中遇到的重要问题，应及
时向市国资委报告。
　　第十八条 监事会开展监督检查工作所需费用由市财政专项拨付，市国资委统一列支。
第三章 监事会的组成
　　第十九条 监事会由专职监事、兼职监事组成。
　　监事会设主席1人，监事若干人。监事会成员不得少于3人。
　　监事会中专门从事监事工作的人员为专职监事；由有关部门委派的监事和企业职工代表担任的监事为兼职监事。监事会主席和专职监事应为国家公务员。
　　监事会可以聘请必要的人员参与对企业的监督检查工作。
　　第二十条 由市国资委出资的国有独资企业、国有资本控股及参股企业组建时，市国资委参与企业章程的制定，并根据出资比例，明确规定由市国资委委派的监事职数。
　　第二十一条 监事会主席人选按照规定的程序确定，由市国资委提名，报市政府任命。监事会主席由副处级以上国家公务员担任，为专职人员，年龄在60周岁以下。
　　本办法实施前已被任命的企业监事会主席，参照本办法管理，享受所在企业主要负责人待遇。
　　专职监事由市国资委任命，应为科级以上国家公务员担任，年龄一般在55周岁以下。
　　有关部门选派的监事由部门推荐，市国资委批准。
　　企业职工代表监事由企业职工代表大会或职工大会民主选举产生。企业领导班子成员及财务负责人不得担任企业职工代表监事。
　　第二十二条 国有资本控股及参股企业根据企业章程的规定，由市国资委向企业股东会或股东大会提出委派监事会主席或监事人选。监事会主席由监事会全体监事过半数选举产生。
　　第二十三条 监事会主席应当具有较高的政策水平，坚持原则，廉洁自律，熟悉财务管理和经济工作。
　　监事会主席履行下列职责：
　　（一）召集、主持监事会会议；
　　（二）领导和组织监事会的日常和监督检查工作，对企业所发生的问题向企业负责人提出质询，并向市国资委报告；
　　（三）委派监事会人员列席企业有关会议；
　　（四）审定、签署监事会报告和其他重要文件；
　　（五）向市国资委提交监督检查报告；
　　（六）应当由监事会主席履行的其他职责。
　　第二十四条 监事应当具备下列条件：
　　（一）贯彻执行国家有关法律、行政法规和规章制度，有较高的政治素质和事业心与责任感；
　　（二）具有财务、会计、审计、金融、经济或组织人事方面的专业知识，熟悉企业经营管理及国有资产管理工作；
　　（三）具备综合分析判断、文字撰写、沟通协调和独立工作能力；
　　（四）坚持原则，廉洁自律，忠于职守，办事公道；
　　（五）具有与担任监事相适应的工作阅历；
　　（六）法律、行政法规规定应当具备的其他条件。
　　第二十五条 监事会主席和专职监事、有关部门选派的监事可以担任2至4家企业监事会的相应职务，每届任期3年，可连选连任。
　　第二十六条 监事会主席和专职监事、有关部门选派的监事有下列情形之一的，由市国资委予以更换：
　　（一）不履行监事职责；
　　（二）因本人身体或工作变动等原因不能担任监事；
　　（三）违犯法律法规或企业章程规定的其他情形。
第四章 监事的职权与义务
　　第二十七条 监事依法行使下列职权：
　　（一）代表市国资委参加监事会会议，行使表决权；
　　（二）按照监事会工作安排，检查企业财务；
　　（三）对董事、高级管理人员履行职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、企业章程或者股东会决议的董事、高级管理人员向监事会提出罢免建议；
　　（四）董事、高级管理人员的行为损害企业利益时，建议监事会要求董事、高级管理人员予以纠正；
　　（五）董事、高级管理人员履行职务时违反法律、行政法规或者企业章程的规定，给企业造成损失的，应股东书面请求，依照有关法律、行政法规的规定，建议监事会对董事、高级管理人员向人民法院提起诉讼；
　　（六）列席董事会会议，并代表市国资委发表意见，对董事会决议事项提出质询或者建议；
　　（七）在董事会不能履行召集和主持股东会会议的职责时，建议监事会召集和主持临时股东会会议；
　　（八）建议监事会向股东会会议提出提案；
　　（九）企业章程规定的其他职权。
　　第二十八条 监事应履行下列义务：
　　（一）认真履行监督职责，切实维护国有资产权益；
　　（二）遵守法律、法规、企业章程和监事会决议，对企业负有忠实和勤勉义务；
　　（三）遵守市国资委关于监事管理的有关规定，向市国资委报告监事会工作计划和工作安排，定期或不定期向市国资委汇报工作；
　　（四）不得泄露监事会会议情况和企业商业秘密；
　　（五）不得利用职权收受贿赂或者其他非法收入，不得侵占企业财产；
　　（六）参加市国资委组织的相关培训，提高履行职责的专业水平和综合能力；
　　（七）市国资委规定的其他义务。
　　第二十九条 监事会主席和专职监事、有关部门选派的监事实行回避原则，不得在其曾经管辖的行业、曾经工作过的企业或者其近亲属担任高级管理职务的企业监事会中任职。除担任监事外，监事会主席和专职监事不得在任何企业兼职。
　　第三十条 监事会主席和专职监事、有关部门选派的监事不得接受企业的任何馈赠，不得参加由企业安排、组织或者支付费用的宴请、娱乐、旅游、出访等活动，不得在企业中为本人、亲友或他人牟取私利。
　　第三十一条 监事行使职权所必需的费用，由企业承担。
　　第三十二条 监事会成员要正确处理履行监督职责与维护企业法人治理结构协调运转的关系，正确处理与监事会其它监事的关系。
第五章 奖励与处罚
　　第三十三条 监事会成员在监督工作中成绩突出，为维护国有资产权益作出贡献的，由市国资委给予奖励。
　　第三十四条 监事有下列行为之一的，依法给予处分，情节严重的，撤销监事职务；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
　　（一）对企业的重大违法违纪问题隐匿不报或者严重失职的；
　　（二）与企业串通编造虚假检查报告的；
　　（三）有违反本办法第二十九条、第三十条规定行为的。
　　第三十五条 企业发现监事会成员有违反本办法第二十九条、第三十条规定的行为时，有权向市国资委报告，也可直接向市政府报告。
　　第三十六条 企业有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接负责人员，依法给予处分，情节严重的，撤销职务，构成犯罪的，依法追究刑事责任：
　　（一）拒绝、阻碍监事会依法履行职责；
　　（二）拒绝、无故拖延向监事会提供财务状况和经营管理情况等有关资料；
　　（三）隐匿、篡改、伪报重要情况和有关资料；
　　（四）阻碍监事会监督检查的其他行为。
第六章 附 则
　　第三十七条 本办法自发布之日起施行。