天津市人大常委会


天津市房屋权属登记条例


　　（2005年5月25日天津市第十四届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过）

第一章　总　则
第一条　为了规范房屋权属登记行为，保障房地产交易安全，保护房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条　本条例适用于本市行政区域内的房屋权属登记。
第三条　本条例所称房屋权属登记，是指房屋权属登记机关根据当事人申请，对房屋所有权、房屋他项权等房屋权利进行记载、公示的行为。
本条例所称房屋权利人，是指依法享有房屋所有权、房屋他项权等房屋权利的自然人、法人和其他组织。
第四条　当事人设立、转让、变更和终止房屋权利，应当依法申请房屋权属登记。
房屋权属登记应当依照法律、法规和规章的规定进行。
依法登记的房屋权利受法律保护。未经登记的房屋不得转让。
第五条　市房地产管理局是本市房屋权属登记和管理机关，负责全市房屋权属登记工作。
市房地产管理局可以委托市或者区、县房屋权属登记机构办理房屋权属登记事务。
第六条　市房地产管理局建立全市统一的房屋权属登记簿和登记信息系统，制作统一的房屋权属证书和登记证明，并制定房屋权属登记规范。
房屋权属登记簿实行公开查询制度。

第二章　一般规定
第七条　当事人应当依照本条例的规定向房屋权属登记机关提出房屋权属登记申请；也可以委托代理人申请房屋权属登记。委托代理的，代理人应当提交委托书和身份证明。
房屋权属登记机关依法将房屋权属有关事项记载于房屋权属登记簿，并核发房屋权属证书或者登记证明。
第八条　自然人申请房屋权属登记使用的姓名，应当与其身份证件上的姓名一致。
法人、其他组织申请房屋权属登记，应当使用其法定名称。
第九条　共有的房屋，应当由共有人共同申请房屋权属登记。
房屋权属登记机关应当将房屋权属共有情况记载于房屋权属登记簿，并向房屋共有人分别核发房屋所有权证和房屋共有权证。房屋所有权证由占有房屋份额最大的共有人持有，或者由房屋共有人协商确定持证人；其他房屋共有人持有房屋共有权证。
第十条　申请房屋权属登记，申请人应当依照本条例向房屋权属登记机关提交有关登记文件。登记文件用外文书写的，还应当提交中文译本。
申请人提交登记文件齐备的，房屋权属登记机关应当受理登记申请，并出具书面凭证，申请日为受理日。登记文件不齐备的，房屋权属登记机关不受理登记申请，并一次性书面告知申请人需要补齐的文件。
房屋权属登记机关需要对房屋的实际状况进行查看时，申请人有义务予以协助。
第十一条　有下列情形之一的，当事人不得申请房屋权属登记：
（一）房屋权属有争议的；
（二）不能提供有效房屋权属来源证明文件的；
（三）属于违法建筑或者临时建筑的；
（四）房屋权利被依法限制的；
（五）法律、法规规定其他不得申请登记的情形。
房屋灭失的，不得申请房屋初始登记、转移登记、变更登记和他项权登记。
第十二条　房屋权属登记机关应当在规定的期限内完成对登记申请的审核。经审核符合登记规定的，房屋权属登记机关应当将房屋权属有关事项记载于房屋权属登记簿。房屋权属登记申请的受理日为登记日。
经审核不符合登记规定的，房屋权属登记机关在规定期限内作出不予登记的决定，并书面通知申请人。
第十三条　在房屋权属登记机关将房屋权属登记内容记载于房屋权属登记簿前，申请人可以撤回登记申请。
第十四条　房屋权属登记簿应当记载下列内容：
（一）房屋权利人的姓名或者名称；
（二）房屋的坐落；
（三）房屋的面积、设计用途；
（四）房屋他项权事项；
（五）房屋权利被限制事项；
（六）房屋权利登记日期；
（七）土地使用权的取得方式、期限、面积和用途；
（八）房屋权属证书、登记证明的换发、补发事项；
（九）其他应当记载的事项。
第十五条　房屋权属登记簿记载的内容，未经法定程序，任何人不得更改。
房屋权属证书、登记证明应当与房屋权属登记簿的记载一致。记载不一致的，以房屋权属登记簿为准。
第十六条　任何单位和个人不得伪造、涂改房屋权属证书或者登记证明。
第十七条　房屋权利人认为房屋权属登记簿记载的内容有错误的，可以申请更正，并提供有关证明材料。房屋权属登记机关应当自受理申请之日起三十日内完成审核。确有错误的，应当对房屋权属登记簿记载的内容予以更正，并书面通知房屋权利人；没有错误的，应当作出不予更正的决定，并书面通知申请人。
房屋权属登记机关发现房屋权属登记簿记载的内容有错误的，应当将需要更正的内容书面通知房屋权利人。房屋权利人可以自收到通知之日起三十日内到房屋权属登记机关提出异议。逾期不提出异议或者异议不成立的，房屋权属登记机关对房屋权属登记簿记载的内容予以更正，并书面通知房屋权利人。
第十八条　房屋所有权的利害关系人认为房屋权属登记簿记载的房屋所有权人与实际情况不符的，可以提出异议，并提供有关证明材料。房屋权属登记机关应当在受理异议申请的当日，将异议申请人和异议事项记载于房屋权属登记簿。
异议申请人应当在申请之日起三十日内与房屋权利人达成协议或者向人民法院申请保全，并通知房屋权属登记机关。逾期未达成协议也不申请保全的，该异议失效。
在异议记载于房屋权属登记簿期间，房屋权属登记机关暂不办理转移、变更和他项权登记。
因异议申请不当造成房屋权利人权益损害的，异议申请人应当依法承担赔偿责任。
第十九条　房屋权属证书或者登记证明破损的，房屋权利人可以向房屋权属登记机关申请换发。房屋权属登记机关在换发房屋权属证书、登记证明前，应当收回原房屋权属证书、登记证明。
房屋权属证书或者登记证明灭失的，房屋权利人可以持在本市主要报纸刊登的灭失声明，向房屋权属登记机关申请补发。自补发之日起，原房屋权属证书、登记证明作废。
第二十条　房屋权属证书、登记证明记载内容有错误的，房屋权属登记机关应当书面通知房屋权利人将该房屋权属证书、登记证明交回。房屋权利人自接到通知之日起三十日内未交回房屋权属证书、登记证明的，由房屋权属登记机关公告原房屋权属证书、登记证明作废。
第二十一条　司法机关或者行政机关依法对已登记的房屋采取限制转移、限制设定他项权等措施的，房屋权属登记机关应当按照协助执行通知书或者决定书载明的房屋权利人、范围、内容和期限等，在房屋权属登记簿上记载。
协助执行通知书或者决定书载明的房屋权利人、范围和内容不明确的，或者与房屋权属登记簿记载的内容不一致的，房屋权属登记机关应当书面告知有关司法机关或者行政机关。
第二十二条　房屋权属登记机关应当将房屋权属登记簿和房屋权属登记的文件资料，统一管理，永久保存。
任何单位、个人不得伪造、篡改、损毁房屋权属登记档案和归档的文件资料。
第二十三条　办理房屋权属登记，申请人应当按照规定交纳登记费和证书工本费。

第三章　房屋所有权登记
第一节 初始登记
第二十四条　房地产开发企业应当自开发建设的商品房竣工验收之日起三十日内申请房屋所有权初始登记，并将登记结果及时通知购房人。
单位或者个人新建房屋，也应当申请房屋所有权初始登记。
第二十五条　房地产开发企业在申请房屋所有权初始登记时，对属于全体业主共有的物业管理服务用房应当一并申请登记，房屋权属登记机关应当在房屋权属登记簿上予以记载。
第二十六条　申请房屋所有权初始登记应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）土地使用权证书；
（四）建设工程规划许可证；
（五）竣工验收证明材料；
（六）地名证明；
（七）房屋测绘成果报告。
第二十七条　在集体土地上依法建设的非商品房屋和在宅基地上建设的农民住宅房屋，房屋权利人申请房屋所有权初始登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）土地使用证件；
（四）建房批准文件；
（五）房屋测绘成果资料。
第二十八条　房屋权属登记机关应当自受理房屋所有权初始登记申请之日起三十日内完成审核，符合登记条件的予以登记，并通知房屋权利人领取房屋所有权证书。

第二节 转移登记
第二十九条　已登记的房屋，因买卖、交换、赠与等原因转让房屋所有权的，双方当事人应当在三十日内共同申请房屋所有权转移登记。
第三十条　已登记的房屋，因继承、接受遗赠等原因或者因人民法院、仲裁机构的生效判决书、裁决书、调解书致使房屋所有权发生转移的，取得房屋权利的当事人应当在三十日内申请房屋所有权转移登记。
第三十一条　申请房屋转移登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房屋所有权证书；
（四）证明房屋所有权发生转移的合同或者法律文书、其他文件；
（五）登记规范规定的其他有关文件。
法律、行政法规规定应当办理公证的，申请人还应当提交公证文书。
申请宅基地上农民住宅房屋转移登记的，还应当提交村民委员会的同意证明文书。
第三十二条　房屋权属登记机关应当自受理转移登记申请之日起三十日内完成审核，符合登记条件的予以登记，并通知房屋权利人领取房屋所有权证书。

第三节 变更登记
第三十三条　已登记的房屋有下列情形之一的，房屋权利人应当在三十日内申请变更登记：
（一）房屋权利人更名的；
（二）地名更名的；
（三）配偶之间房屋登记权利人变更的；
（四）房屋共同共有与按份共有之间转换的；
（五）因翻建、改建致使房屋状况发生改变的；
（六）法律、法规规定的其他情形。
前款规定的房屋设有他项权的，同时办理房屋他项权变更登记。
第三十四条　申请房屋变更登记应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房屋所有权证书；
（四）与变更事实有关的证明文件。
第三十五条　房屋权属登记机关应当自受理变更登记申请之日起三十日内完成审核，符合登记条件的予以登记，并通知房屋权利人领取房屋所有权证书。

第四节 注销登记
第三十六条　因拆除、倒塌等原因致使房屋灭失的，房屋权利人应当自事实发生之日起三十日内，持申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书及房屋灭失的证明材料申请注销登记。
房屋被依法拆迁的，拆迁人应当在房屋拆除后三十日内申请办理注销登记。
逾期未按照本条规定申请注销登记的，房屋权属登记机关可以依据有关部门提供的房屋灭失证明文件将注销事项记载于房屋权属登记簿，原房屋所有权证书作废。
第三十七条　司法机关、行政机关依法作出判决、裁定、决定致使房屋所有权终止的，房屋权属登记机关依据生效法律文书，将注销事项记载于房屋权属登记簿，原房屋所有权证书作废。
第三十八条　房屋权属登记机关应当自受理注销登记申请之日起七个工作日内完成审核，符合登记条件的予以登记，并书面通知申请人，原房屋所有权证书作废。

第四章　房屋他项权登记
第三十九条　设定、转让、变更、终止房屋的抵押权、典权等他项权的，双方当事人应当自事实发生之日起三十日内，共同申请房屋他项权的设定登记、转移登记、变更登记和注销登记。
第四十条　申请房屋他项权设定登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房屋所有权证书；
（四）设定抵押权、典权等他项权的合同；
（五）抵押担保的主合同。
第四十一条　申请房屋他项权转移登记、变更登记、注销登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房屋所有权证书；
（四）房屋他项权证书；
（五）证明房屋他项权发生转移、变更或者终止的文件。　
第四十二条　申请房屋在建工程抵押权登记的，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）土地使用权证书；
（四）建设工程规划许可证；
（五）房屋建设工程总承包合同和施工总承包合同；
（六）抵押合同；
（七）抵押担保的主合同。
第四十三条　申请房屋在建工程抵押权转移、变更、注销登记的，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）登记证明；
（四）证明抵押权发生转移、变更、终止的文件。　
第四十四条　同一房屋有两个以上申请他项权登记的，房屋权属登记机关应当按照先后顺序进行登记。
第四十五条　房屋权属登记机关应当自受理房屋他项权登记申请之日起七个工作日内完成审核，对符合登记条件的予以登记，并通知房屋他项权人领取房屋他项权证书或者登记证明；对房屋他项权注销登记的，应当书面通知申请人，原房屋他项权证书或者登记证明作废。

第五章　预告登记
第四十六条　房地产开发企业销售期房，在申请办理商品房销售许可的同时，应当办理预售登记。
未经预售登记的，不予办理房屋所有权预告登记。
第四十七条　购买期房的购房人为了保障其将来取得房屋所有权，限制房地产开发企业处分该商品房，可以向房屋权属登记机关申请房屋所有权预告登记。
预告登记后的期房，他人不得处分。
第四十八条　以抵押贷款方式购买期房设定抵押权的，双方当事人可以向房屋权属登记机关申请房屋抵押权预告登记。
期房未经房屋所有权预告登记的，不予办理抵押权的预告登记。
第四十九条　房屋所有权预告登记，当事人应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）预售登记证明；
（四）商品房买卖合同；
（五）登记规范规定的其他有关文件。
第五十条　房屋抵押权预告登记，双方当事人应当共同申请，并提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房屋所有权预告登记证明；
（四）抵押合同；
（五）抵押担保的主合同。
第五十一条　房屋权属登记机关应当自受理预告登记申请之日起七个工作日内完成审核。符合登记条件的予以登记，并通知当事人领取预告登记证明。
第五十二条　经预告登记的房屋权利终止的，当事人应当申请注销预告登记，并提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）预告登记证明；
（四）房屋权利终止的证明。
房屋权属登记机关应当自受理预告登记申请之日起七个工作日内完成审核。将注销事项记载于房屋权属登记簿，书面通知当事人，原预告登记证明作废。
第五十三条　经预告登记的房屋初始登记后，房屋所有权预告登记权利人可以直接申请房屋所有权登记。
　　第五十四条　预购期房的房屋所有权预告登记权利人入住两年后，房地产开发企业未办理房屋初始登记的，可以直接申请房屋所有权登记。

第六章　法律责任
第五十五条　违反本条例第十六条规定，伪造房屋权属证书或者登记证明的，由市房地产管理局没收房屋权属证书或者登记证明和违法所得，并处三万元以上十万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
涂改房屋权属证书或者登记证明，由市房地产管理局没收房屋权属证书或者登记证明，造成严重后果的，并处一万元以上三万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十六条　房地产开发企业违反本条例第二十四条规定，未按期申请房屋所有权初始登记的，由市房地产管理局责令限期办理；逾期不办理的，处五万元以上二十万元以下罚款。给房屋权利人造成损失的，房地产开发企业应当承担法律责任。
第五十七条　房屋权属登记申请人提交虚假的申请登记文件导致登记错误，或者伪造、涂改房屋权属证书、登记证明，给他人造成损失的，应当承担法律责任。
第五十八条　房屋权属登记机关工作人员玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章　附　则
第五十九条　2002年12月31日前依法应当办理房屋所有权登记因故未能办理登记的，当事人可以凭房屋权属来源证明和未登记原因证明材料或者未登记原因说明，申请登记。房屋权属登记机关受理申请后，应当进行核查并将有关情况在本市主要报纸上公告；公告三个月期满无异议的，予以登记。
第六十条　已建成的住宅房屋在办理转移、变更或者他项权登记时，需要办理土地权属登记事项的，有关部门应当采取措施方便当事人登记。具体办法由市人民政府规定。
第六十一条　本条例实施前依法颁发的房屋权属证书和登记证明继续有效。
第六十二条　本条例自2005年9月1日起施行。天津市人民政府1996年3月3日发布、1997年9月3日修订的《天津市城市房屋所有权登记办法》同时废止。




财政部 国家税务总局


关于土地增值税一些具体问题规定的通知

1995年5月25日，财政部\国家税务总局

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，扬州培训中心、长春税务学院：
按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称细则）的规定，现对土地增值税一些具体问题规定如下：
一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题
对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
二、关于合作建房的征免税问题
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题
在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
四、关于细则中“赠与”所包括的范围问题
细则所称的“赠与”是指如下情况：
（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠于教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
五、关于个人互换住房的征免税问题
对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
六、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题
对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。
对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
七、关于新建房与旧房的界定问题
新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。
八、关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题
（一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；
（二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
九、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题
细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。
十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题
转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
十一、关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题
对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。
十二、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题
纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。
十三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题
对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。
十四、关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题
根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。
十五、关于分期收款的外币收入如何折合人民币的问题
对于取得的收入为外国货币的，依照细则规定，以取得收入当天或当月一日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。对于以分期收款形式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月一日国家公布的市场汇价折合人民币。
十六、关于纳税期限的问题
根据条例第十条、第十二条和细则第十五条的规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让（即过户及登记）手续之前。
十七、关于财政部、国家税务总局《关于对一九九四年一月一日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》（财法字〈1995〉7号）适用范围的问题。

该通知规定的适用范围，限于房地产开发企业转让新建房地产的行为，非房地产开发企业或房地产开发企业转让存量房地产的，不适用此规定。