甘肃省定西市人民政府办公室


定西市人民政府办公室关于印发定西市市区物业管理办法的通知




安定区人民政府，市直有关部门，驻定有关单位：
《定西市市区物业管理办法》已经2012年6月8日市政府第12次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　定西市人民政府办公室
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇一二年七月二十六日




定西市市区物业管理办法


　　第一条 为进一步规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》和《甘肃省物业管理暂行办法》及有关法律、法规规定，结合实际，制定本办法。
　　第二条 区住房和城乡建设行政主管部门为定西市区物业管理行政主管部门，具体负责市区物业服务企业的市场准入、资质审查及物业服务企业的日常工作，并对物业服务企业的服务质量进行综合考评。
　　第三条 物业服务企业应当具有独立的法人资格，并按照《物业服务企业资质管理办法》规定，在领取营业执照后30日内向物业企业资质管理部门申请办理资质证书,按资质等级从事物业服务活动。物业服务从业人员应当按照国家有关规定，取得执业资格证书和上岗证书。
　　第四条 物业服务企业申请资质认定依照法律、法规的规定提交相关材料。
　　第五条 审批程序：
　　（一）物业服务企业将申报材料报区物业管理行政主管部门；
　　（二）物业管理行政主管部门审核申报材料，并征求物业服务企业所在街道及社区意见；
　　（三）对审核通过的颁发相应的资质证书。
　　第六条 办理时限：区物业管理机构自受理企业申请之日起20个工作日完成审查并核发证书。
　　第七条 物业服务企业主管部门要建立物业管理区域档案，档案资料应载明物业管理区域的范围、占地面积、建筑面积，共用设施设备情况，建设单位、产权单位，业主总户数、居住人口、产权构成比例，物业服务企业名称、管理时间等主要内容。物业服务企业变更的，应及时到物业管理行政主管部门办理变更登记。
　　第八条 物业服务企业的管理坚持“属地管理”原则，街道办事处要设立专门的物业管理机构，按照区域划分将辖区内的小区物业服务企业统一纳入到社区进行管理。
　　第九条 各社区具体负责所辖区域内的小区物业服务企业的日常管理，建立健全物业服务投诉受理机制和物业服务企业不良记录档案，并对服务不到位的物业服务企业应当及时督促整改。不良信息档案作为物业服务企业综合质量考评和资质审查的重要依据。
　　第十条 每个物业小区均应成立业主大会或选举产生业主委员会，业主大会或业主委员会根据相关规定，选聘具有相应资质的物业服务企业对该小区实施物业管理，并对物业服务企业活动进行监督和管理。
　　第十一条 首次业主大会筹备组应当在物业所在地的街道办事处及辖区居委会的指导下，由业主代表、建设单位及物业管理行政主管部门组成。
物业管理行政主管部门在首次业主大会筹备组成立15日内，应当以书面形式在物业管理区域内进行公告。
　　（一）业主人数少于50人，且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责；
（二）业主人数在50人以上100人以下的，由全体业主组成业主大会；
　　（三）业主人数在100人以上的，可按幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会，业主代表一般不得少于30人。
　　第十二条 业主大会成立后，要认真履行职责，制定和修改业主大会议事规则、管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业、申请和使用专项维修资金、决定其它重大事项。
　　第十三条 辖区居委会应把物业管理与创建文明小区、安全小区、和谐小区结合起来，积极支持和指导业主大会成立和业主委员会的工作，参与对物业服务企业的监管，协调解决业主和业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷。
　　第十四条 小区物业管理要坚持集中统一、科学规范、优质服务、降低成本的原则。物业服务企业的选聘要充分考虑共用设施设备、建筑规模、社区建设管理及便民服务等因素，临近小区或成片小区尽量选聘同一物业服务企业进行管理。
　　第十五条 对因单位撤销、合并、破产等因素造成小区无物业管理机构的，辖区居委会要组织成立业主大会，选举产生业主委员会，并协助业主委员会整治小区秩序，纠清各类欠费，选聘物业服务企业进行管理或由业主委员会自行管理。
　　第十六条 对新开发建设的小区应由建设单位组织小区业主大会或业主委员会共同协商选聘专业物业服务企业进行管理，不得私自选聘物业服务企业。
　　第十七条 新建小区竣工后，建设单位应当按规定组织项目综合验收，并将验收结果报区住房和城乡建设行政主管部门审查备案，未经验收或验收不合格的，建设单位不得交付使用或移交物业服务企业进行管理。
　　第十八条 物业服务企业在承接物业时，应当对物业共用部位、公共设施设备进行查验，并在业主委员会的监督下，办理资料、设施设备、物业共用部位及其他应管事项的物业管理移交验收手续。
　　第十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：
　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
　　（四）物业管理所必需的其他资料。
　　对上述资料不全或建设质量不合格的不予接收。
　　第二十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
　　第二十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
　　第二十二条 物业服务企业要按照《物业管理条例》、《甘肃省物业管理办法》的规定和物业服务合同的约定，对物业实行科学化、规范化、专业化的管理。
　　物业服务企业未能履行物业服务合同，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
　　第二十三条 物业服务企业应当结合各个小区实际，制定详细的管理办法，建立物业小区住户信息台账，随时掌握小区住户动态，对采集的业主信息有保密的义务。
　　第二十四条 物业服务企业要严格按照政府指导价收取物业服务费用，不得擅自扩大收费范围或提高收费标准，物业服务费用收支情况，应当接受业主的监督。
　　第二十五条　物业服务费主要用于以下事项：
　　（一）管理服务人员的工资、社会保险费和按规定提取的福利费用；
　　（二）物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用；
　　（三）物业管理区域清洁卫生费用；
　　（四）物业管理区域绿化养护费用； 　　
　　（五）物业管理区域秩序维护费用；
　　（六）办公费用；
　　第二十六条　专有物业部分有危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，所有人应当及时修缮。业主委员会或物业服务企业通知后，仍未进行修缮的，经业主委员会同意，由物业服务企业进行修缮。费用由所有人承担。
共用物业部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，经业主委员会同意由物业服务企业进行修缮，维修费用从已缴纳的维修基金中支付，未缴纳维修基金的由共用物业部分所有人承担。
　 第二十七条　物业管理区域内的机动车停车场（库），应当优先提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位满足业主需要后仍有空余的，经业主委员会同意后，可以临时有偿提供给物业管理区域外的单位、个人使用。所得收益应按第二十五条规定使用。
第二十八条 物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位可自行向终端用户收取有关费用，并依法承担物业管理区域内的相关管线和设施设备维修、养护责任。也可委托物业服务企业实行有偿代收，实行有偿代收的，物业服务企业要与各供应单位签订代收合同，代收费用及服务过程中产生的损耗由供应单位承担。
　　第二十九条 物业管理行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业服务活动中的投诉。
　　第三十条 物业服务企业接到业主或物业使用人水、电、热、气等发生故障要求修理的反映时，应及时派员到现场并在半小时内派出修理人员及时抢修，因物业服务企业耽误时间或不及时修理而造成损失扩大的，物业服务企业应当承担相应责任。
　　第三十一条 物业使用人或所有人装饰、装修房屋时，不得私自拆、改公共基础设施。物业服务企业要对业主的装修设计及装修过程进行全面查验和监管。
　　物业服务企业应当将房屋装修中的禁止行为和注意事项事先告知业主。
　　第三十二条 任何人不得损坏居住小区内的路灯、护栏、楼灯等公共设施及绿地、树木、花草和体育设施，如有损坏，由造成损坏的人应予恢复或赔偿。
　　第三十三条 物业服务企业不得拆除居住区内的公共设施、体育设施、绿化等，不得改变公共设施、体育设施、绿地的用途，拆除或改变用途的应当在10日内恢复，逾期不改正的由住建、体育、绿化等行政管理部门依法处理。
　　第三十四条 居住小区内的公共设施、体育设施、绿地等损坏后，物业服务企业应当在5日内按原设施用途和标准修复。
　　第三十五条 物业服务企业要将物业区域内的供热管理纳入小区物业管理范围，实行统一管理。
　　（一）物业服务企业在承接物业管理前，建设单位应当提供小区供热管网各类材料规格表、施工图及验收资料表等，并明晰供热管网权属和保养、维修责任等。
　　（二）物业服务企业应当与供热单位协商签订小区整体供热合同，将小区供热纳入物业管理范畴，实行集中统一管理。
　　（三）物业服务企业要对物业管理区域内的供热管网进行日常的维修管护，并督促业主对室内的供热管道进行及时检查维修和排气。
　　（四）物业服务企业应积极协助和督促供热单位搞好物业小区供热管理工作，对业主的投诉要在第一时间到达现场进行核查和协调处理，确保小区正常供热。因供热设施出现故障导致长时间、大面积停暖时，应当协助供热单位及时进行抢修，并做好用热户的解释工作。
　　第三十六条 物业服务企业要对物业管理区域内的影响房屋主体质量和住户安全的行为进行监管：
　　（一）损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、擅自改变房屋用途的；
　　（二）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品和超过荷载的物品的；
　　（三）随意占用楼梯间（消防通道）堆放杂物的；
　　（四）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的。
　　第三十七条 业主应当自觉维护小区内的公共设施管理和治安秩序维护。
　　第三十八条 物业服务企业要提前解除物业合同的，应提前两个月告知业主委员会，并书面报告区物业管理行政主管部门，按规定做好各项移交工作，并承担相应责任。
　　第三十九条 违反本办法规定的，由相关行政主管部门依据有关法律、法规的规定予以处理。
　　第四十条 本办法自2012年8月1日起施行，有效期5年。



江苏省无锡市人民政府


无锡市人民政府令
　
第４７号


　　《无锡市城镇住宅安全管理暂行规定》已经１９９９年７月２３日市人民政府第２４次常务会议通过，现予发布。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
市长　吴新雄
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
一九九九年八月九日


　　　　　　　　　　 无锡市城镇住宅安全管理暂行规定



　　第一条　为加强城镇住宅安全管理，保障居住和使用安全，根据有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本规定。


　　第二条　本市城市规划区内城镇住宅的安全管理适用本规定。
　　本规定所称的住宅，是指已交付使用的各种权属的居住房屋和与居住房屋毗连的房屋；危险住宅，是指结构已严重损坏或者承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的住宅。
　　本规定所称住宅安全管理，是指住宅修缮管理和住宅装饰装修中住宅结构安全管理以及住宅安全鉴定管理。


　　第三条　市房产管理局是本市住宅安全管理的行政主管部门，负责住宅修缮、装饰装修安全以及安全鉴定工作的指导和监督管理。
　　市房产管理局房屋安全鉴定办公室（以下简称市安鉴办）负责本市住宅安全鉴定工作。
　　区房产管理局负责辖区内的住宅安全检查、维修养护及装饰装修安全的监督管理。


　　第四条　住宅所有权人和使用人是住宅安全的责任人，应当对住宅定期进行安全检查，确保住宅的居住和使用安全。
　　与住宅安全有直接利害关系的公民、法人和其他组织，有权要求住宅所有权人和使用人或者其他责任人采取安全保护措施，排除危险。


　　第五条　住宅所有权人或者住宅所有权人委托的单位应当根据住宅的损坏情况，分类进行处理：
　　（一）对建筑结构安全的住宅，尽量保持原有结构进行维护；
　　（二）对座落在规划红线内，列入拆除计划的住宅，在确保结构安全的前提下以简修为主；
　　（三）对住宅的屋架、柱、梁、檩条等定期进行检查，有损坏的应及时进行加固和补强，损坏严重的进行大修；
　　（四）对有倒塌危险的住宅及时采取排险解危险措施。


　　第六条　住宅所有权人或者住宅所有权人委托的单位应当制定住宅修缮计划，保证住宅修缮经费专款专用，建立修缮管理档案。


　　第七条　住宅和住宅毗连房屋装饰装修应当保证房屋的整体性、抗震性和结构安全性。


　　第八条　住宅和住宅毗连房屋装饰装修时，禁止下列行为：
　　（一）拆除承重墙，拆除或损坏房屋的基础以及承重梁、板、柱；
　　（二）超出设计承载力，在楼、屋面板上砌筑实体墙或增加其他荷载。


　　第九条　住宅和住宅毗连房屋装饰装修时有下列行为之一的，必须向所在地区房产管理局提出申请并提供施工方案，经批准后方可实施：
　　（一）在承重墙上开门、开窗（包括壁龛）或者扩大承重墙上的门、窗洞口；
　　（二）拆改自承重墙；
　　（三）改装户内供水和排水管道。
　　所在地区房产管理局应当在接到申请之日起５日内作出答复。


　　第十条　改变住宅内部使用功能以及专业性强、技术难度大的装饰装修行为，须报经市房产管理局批准后实施。


　　第十一条　住宅和住宅毗连房屋所有权人或者使用人在装饰装修前，应当到所在地区房产管理局或者其派出机构进行备案登记；装饰装修需改变住宅结构或者使用功能的，应当按第九条、第十条的规定办理批准手续，并签订《装饰装修安全责任书》。


　　第十二条　市、区房产管理局应当根据各自的职责，对住宅装饰装修实施监督管理；对经批准实施的装饰装修应当进行竣工安全检查。
　　物业管理企业应当按规定对住宅装饰装修进行指导和管理，发现违反住宅安全管理的行为，应当进行劝阻、制止并督促改正；对拒不改正的，及时提请市、区房产管理局依法处理。


　　第十三条　经规划许可，住宅作加层改造或者改作公共场所的，住宅所有权人必须申请住宅安全鉴定。


　　第十四条　发现住宅有险情或者交易的住宅发生安全性能争议的，住宅所有权人、使用人或者其他利害关系人可以申请住宅安全鉴定。


　　第十五条　市安鉴办应当在受理鉴定申请之日起１０日内作出鉴定结论，或者提出阶段性鉴定文件。经鉴定为危险住宅的，应当在作出鉴定结论的同时，自相关当事人发出危险住宅通知书。


　　第十六条　经鉴定为危险住宅的，应当按照下列规定处理：
　　（一）观察使用，适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但需要继续观察的住宅；
　　（二）处理使用，适用于采取适当技术措施后，可以解除危险的住宅；
　　（三）停止使用，适用于无修缮价值，暂时不便拆除、又不危及相邻建筑和影响他人安全的住宅；
　　（四）整体拆除，适用于整栋危险且无修缮价值，需要立即拆除的住宅。


　　第十七条　市房产管理局应当对危险住宅的住宅所有权人发出限期治理的书面通知，对住宅所有权人拖延、拒绝治理的，或者住宅使用人阻碍治理的，可以指定有关单位治理，所需费用由责任人承担。


　　第十八条　违反本规定第八条、第九条规定的，由区房产管理局责令改正，并处以警告或者２００元以上１０００元以下罚款；造成他人财产损失或者人身伤亡的，依法赔偿损失；构成犯罪的，依法追究刑事责任。


　　第十九条　违反本规定第十条规定未经批准改变住宅使用功能的，由市房产管理局责令改正，并可处以警告或者２００元以上１０００元以下罚款。


　　第二十条　市、区房产管理局和有关部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。


　　第二十一条　罚款应当出具财政部门统一印制的罚款收据。罚款全部上交同级财政。


　　第二十二条　当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或者提起诉讼，逾期不申请复议，也不提起诉讼，又不履行处罚决定的，作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。


　　第二十三条　三市（县）可参照本规定执行。


　　第二十四条　本规定自发布之日起施行。