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佛山市住房和城乡建设管理局关于印发《佛山市住房和城乡建设管理局商品房现售管理办法》的通知

时间:2024-05-31 10:27:22 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9344
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佛山市住房和城乡建设管理局关于印发《佛山市住房和城乡建设管理局商品房现售管理办法》的通知

广东省佛山市住房和城乡建设管理局


佛山市住房和城乡建设管理局关于印发《佛山市住房和城乡建设管理局商品房现售管理办法》的通知



各区国土城建和水务局:
  现将业经市法制局审核的《佛山市住房和城乡建设管理局商品房现售管理办法》印发给你们,请认真贯彻执行。

  附件:佛山市住房和城乡建设管理局商品房现售管理办法

  附件-1-1:佛山市商品房现售申请表
  附件-1-2:商品房现房销售备案证书
http://www.foshan.gov.cn/zwgk/zfgb/szfgfxwj/201209/t20120915_4020039.html


佛山市住房和城乡建设管理局
2012年8月17日




佛山市住房和城乡建设管理局商品房现售管理办法

第一条 为了规范和完善商品房现售管理,保障商品房交易双方当事人的合法权益,根据《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)和《佛山市商品房预(销)售合同网上备案规定》( 佛府办〔2006〕286号)等有关规定,结合我市实际情况制订本办法。
第二条 本办法所称的商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。
第三条 佛山市住房和城乡建设管理局(以下简称市住建管理局)负责全市商品房现售管理的监督、指导工作。
各区房地产行政主管部门(以下简称区房管部门)负责区商品房的现售管理工作。
第四条 商品房现售,应当符合以下条件:
(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书,并已取得《佛山市房地产行业诚信手册》;
(二)取得国有土地使用证;
(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(四)已通过竣工验收,其中商品车位(库)须已办理权属登记;
(五)物业管理方案已经落实;
(六)法律法规规定的其他事项已落实。
第五条 房地产开发企业应当在商品房现售前,持下列证件向所在地房管部门备案:
(一)商品房现售备案申请表;
(二)企业法人营业执照、房地产开发资质证书和《佛山市房地产行业诚信手册》;
(三)国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证;
(四)建设工程竣工备案表,商品车位(库)同时提交房屋权属确认证明书;
(五)商品房现售房源信息表及房屋测绘报告;
(六)公安部门核准通过的《门(楼)牌申领(变更)通知书》;
(七)已经落实物业服务用房、社区用房等配套用房的证明;
(八)物业管理已落实的证明(含前期物业管理备案通知书或物业管理备案通知书、物业服务协议等有关资料);
(九)商品房现售方案(参照执行商品房预售方案);
(十)配建保障房的商品房项目,应提供主管部门确认的保障房安排确认表;
(十一)限价或者其他限制出售的相关文件;
(十二)其他有关资料。
第六条 区房管部门接到商品房现售备案申请后,经审核对申请材料齐全且符合条件的,按照《佛山市商品房预(销)售合同网上备案规定》将房源信息进行处置后,开具商品房现售备案证明。
对申请材料不齐或不符合条件的,应一次性通知申请人补充提供。
第七条 办理商品房现售备案时限为5个工作日。
第八条 商品房现售备案证明应在销售现场公示,其他公示材料按《关于加强商品房销售信息公示的通知》要求执行。
已经取得预售许可的未售出商品房,在预售许可证有效期内,竣工备案以及初始登记后不需要办理现售备案,可以继续销售。预售许可证到期仍未售完的按本办法要求办理商品房现售备案手续。
第九条 商品房现售网上操作程序按照《佛山市商品房预(销)售合同网上备案规定》执行。
第十条 本办法自2012年9月1日起实施。





填 表 说 明


佛山市商品房现售

申 请 表




申报单位:
详细地址:
资质等级: 售楼电话:
经办人: 手机:
负责人: 电话:
固定电话:
佛山市住房和城乡建设管理局印制





一、每现售一批商品房均需填一表,每表一式一份。
二、公用设施包括配电房、泵房、垃圾房、监控室等等
三、物业服务用房包括物业管理企业办公室、保安室、保安宿舍、业委会办公室、杂物(工具)室等等
四、其他公共场所包括架空层、外半墙、屋顶、通道、楼梯、大堂等等
五、会所的权属独立申报,并在销售合同中与业主明确约定。
六、拟现售共有部分建筑总面积=公用设施+物业服务用房+其它公共场所(不包括备案栏中的“共有部分建筑面积”)。
七、填表须用蓝黑墨水或黑墨水笔填写。
项目名称  
座落位置  
售楼部地址  
拟现售总
建筑面积 建筑基底面积 总投资
(万元)  
共有部分基本情况(总建筑面积 平方米)
公用设施情况
物业服务用房情况
其他公共场所情况
拟 现 售 的 专 有 部 分 总 套 数( 套)、 建 筑 总 面 积( 平 方 米)
住宅 套数 其中:别墅 套数
建筑面积 建筑面积
商场(铺) 套数 商品厂房 套数
建筑面积 建筑面积
车位(库) 套数 写字楼 套数
建筑面积 建筑面积
其 他 套数
建筑面积
拟现售部分房屋建设情况
幢号 总层数 开工日期 竣工日期 结构 备注





























提交证件情况说明 土地证号/房地产权证号 土地使用期限
规划许可证号 规划验收合格证明文件编号
施工许可证号
项目配建情况说明 配建房屋类型 套数 面积 落实情况


备注:

我公司郑重声明:
除申报的专有部分以外,其他为共有部分,包括本建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位等共有部分。以及除法律、行政法规规定外,本建筑区划内建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等部分,属业主共有。
项目其他特殊情况说明:



以上填报内容准确、真实,如有虚假,本单位愿意承担由此引起的一切责任。


法定代表人(签名): 申报单位:(盖章)
年 月 日



商品房现房销售备案证书存根
房售备字( )第 号
开发企业名称
开发资质证书号
项 目 名 称
房 屋 坐 落
建筑结构 层数 栋数
规划验收时间 竣工验收时间
现售房屋建筑面积 套数





住宅    平方米 套
别 墅    平方米 套
写字楼    平方米 套
商 场(铺)    平方米 套
车位(库)    平方米 套
商品厂房    平方米 套
其 他    平方米 套
发证日期:
佛山市商品房现售备案证明(样本)
   房售备字( )第 号
(公司) :
  你单位开发建设的坐落于 (坐落地址) 的 (项目名称) 商品房屋,经审查具备现房销售条件,准予备案,特发此证明。
房屋总面积 套数
其 中
商品房
类别 住宅 其中 写 字 楼 商 场(铺) 车位(库) 商品厂房 其他
别 墅
建筑面积(㎡)
套数
备注:

发证机关:
年 月 日

如今,网络购物已成为人们日常生活的一部分,而不满10周岁以下的未成年人利用网络进行购物的行为越来越多。依照合同法的基本理论,不满10周岁的未成年人原则上不具有缔约能力,因此合同应被认定为无效。实践中,未成年人网络购物合同引发的纠纷逐渐增多,其监护人常常以未成年人无缔约能力为由,履行合同由未成年人在网上订购的商品。但在网络环境中,电子商务平台和卖方认为,无论买方是否具备行为能力,均具有订立合同的法律资格,因为在网络环境下,电子商务平台和卖方不能区分对方当事人是否具有民事行为能力,要求其对合同相对方当事人民事行为能力进行判定,苛加过重的注意义务,无益于网络产业的发展。


无民事行为能力人网购行为分析

在传统面对面的合同订立过程中,当事人可以通过外貌、语言、行为举止等特征,来判断交易相对人的民事行为能力状况,但网络购物过程中,双方当事人通常只通过网络数据电文的方式进行交易,使得判断对方当事人的订约能力难度加剧。无民事行为能力人在网络购物环境中处于何种地位,是否具有相应的民事行为能力,这直接影响网络购物合同的效力。

1.无民事行为能力人行为能力 在自然人的民事行为能力认定中,主要是对年龄和精神状况两方面进行考量。未成年人的行为能力以年龄作为判断标准。虽然说自然人个体的特质有所不同,但一般说来,年龄与智力的发展水平基本上是一致的。10周岁以下的儿童,不仅智力未发育成熟,而且身体也未发育成熟,其对合同内容和合同本质的认知能力不足以使其承担合同所带来的相应的法律后果。因此,我国现行合同法基本理论认为不满10周岁的未成年人订立的合同无效。

2.无民事行为能力人网络购物的特征 在现有技术条件下,无民事行为能力人网络购物时,网络服务提供者无从直接核实对方的年龄、精神状态等基本信息,也不能判断对方是否具有民事行为能力。但是由于无民事行为能力人对民事事实的判断存在偏差,也可能出于好奇等其他心理,出现超出无民事行为能力人的智力水平和生活必须的范畴,而订立与其行为能力不相适应的合同,从而造成无民事行为能力人抑或其监护人的财产损失。


无民事行为能力人网购合同效力

我国目前还没有关于电子合同订立中自然人缔约能力的专门法律规定,在司法实践中适用合同法和民法通则的规定。无民事行为能力人在网上购物行为的法律效力,学术界存在较大争议。

1.现行合同缔约能力是否适用网络环境 对于现有法律对合同当事人缔约能力的规定是否适用于电子合同的问题,学术界颇有争议:(1)一种主张认为应打破传统理论,认为网络环境下不再区分合同主体的行为能力。该理论在我国台湾地区电信法的规定中得到体现,该法第九条规定,“无行为能力人或限制能力人使用电信之行为,对于电信事业,视为有行为能力人。但因使用电信发生之其他行为,不在此限”。(2)另一种观点认为,电子合同中当事人缔约能力仍应适用合同法的传统规定,理由是:由于无民事行为能力人与限制民事行为能力人缺乏进行民事行为所要求具备的意识能力,他们无法准确的预见到自己行为的性质与后果,所以法律为了保护他们合法的民事权益,维护社会交易秩序的稳定,把他们订立的合同视为无效或者效力待定。

2.本文观点 互联网的出现对传统法律特别是合同法产生了冲击,但互联网改变的是合同的订立、履行方式,并未也不应触及民法、合同法中诸如基本原则、民事行为能力等根本性规定。因此,对于无民事行为能力人订立网络购物合同的效力,应当原则上遵循传统民法的规定。若直接借用我国台湾地区电信法的相关规定,无疑会纵容网络上不负责任的行为,非但不会实现保护无过错方当事人的初衷,反而会损害当事人双方的利益,并且也与现行的无民事行为能力、限制民事行为能力制度的主旨不符。此外,为了有效平衡买卖双方的利益,应参考英美法系对无民事行为能力人民事行为能力的判定方式,同时借鉴日本的相关经验,即无民事行为能力人的网购合同原则上有效,但卖方对诸如贵重首饰、医药用品等超出一般无民事行为能力人智力水平认知范畴的商品,进行相应的购物提示,以保证无民事行为能力人进行超出其民事行为能力后,订立的合同无效给卖家及其监护人带来的不必要损失。


电子商务平台的注意义务

实践中,电子商务平台往往承担了识别当事人身份的义务,但我国现行淘宝、京东等电子商务平台对卖家身份信息的审核比较严格,而对买家身份信息的审核非常宽松,即在买家注册时,电子商务平台并未审核买家的真实年龄。为有效防范无民事行为能力人因网络购物合同无效而引发的风险,电子商务平台应设立相应的技术措施和管理制度,以有效识别买家的年龄状况进而认定买家的行为能力。

之所以赋予电子商务平台识别买家身份的义务,是因为:首先,电子商务平台在网络购物中获得了利益,根据利益与风险一致的原则,电子商务平台应承担协助卖家识别买家年龄的义务。电子商务平台获益的方式,既有直接抽取佣金的方式,如京东商城的第三方平台和天猫商城,也有间接通过收取广告费而获益的方式,如淘宝。因此,通过收取广告费而间接获益的第三方电子商务平台不能以未从交易当事人之间直接获益而拒绝承担识别买家年龄的义务。其次,电子商务平台与卖家相比,其识别买家年龄的技术能力更强,因此电子商务平台处于防范此风险的有利地位,其履行识别买家身份的义务是合理的。


结论

网上交易的特殊性只是增加了身份难以识别的可能性或者成本,随着技术的进一步发展,网络环境下的身份识别问题肯定能够得到有效的解决。在目前的技术条件下,应赋予第三方电子商务平台识别买家身份的义务。由此,无民事行为能力人网络购物合同的法律效力如下:(1)如果涉及第三方电子商务平台的,在电子商务平台未履行身份识别的义务时,合同无效的法律后果由第三方电子商务平台承担。(2)如果第三方电子商务平台履行了身份识别的义务,此时卖家仍和无民事行为能力人订立合同,说明卖家存在过错,合同无效的法律后果应由卖家承担。(3)如果不涉及第三方电子商务平台,无民事行为能力人的网购合同原则上有效,但卖家应就特殊商品对未成年人进行特别提示,否则合同无效。


(作者单位:北京市朝阳区人民法院)

国家税务总局、中国人民银行关于实行电子缴税后使用电子缴款书有关问题的通知

国家税务总局、中国人民银行


国家税务总局、中国人民银行关于实行电子缴税后使用电子缴款书有关问题的通知
国税发[2005]193号

2005-12-03国家税务总局 中国人民银行


各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局,中国人民银行各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行,大连、青岛、宁波、厦门、深圳市中心支行,各政策性银行,国有独资商业银行,股份制商业银行,外资银行:
近年来,一些地区从本地实际出发,先后开展了多种形式的横向联网建设,试行了电子缴税,改善了纳税环境,提高了税收征管效率。2004年,财政部、国家税务总局、中国人民银行在总结地方经验的基础上,决定按照统一制定联网方案、统一业务标准、统一接口规范、统一软件开发、合理配置和节约资源的要求,实行财、税、库、行横向联网电子缴税。为了推动电子缴税工作的开展,提高税款入库效率,规范电子缴税行为,根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国电子签名法》、《中华人民共和国国家金库条例》等法律法规,现对实行电子缴税后使用电子缴款书有关问题通知如下:
  一、关于使用电子缴款书的条件
  电子缴税是指税库行联网单位通过横向联网系统,采用电子方式,办理税收收入缴库业务的行为。符合以下条件的电子缴税,税库行联网单位之间可使用电子缴款书划缴税款,不再使用纸质缴款书:
  (一)联网系统的运行安全、可靠、稳定; 
  (二)联网系统电子信息的传输实行了全过程加密及身份确认,符合国家有关业务信息安全和保密要求,能够保证电子信息的完整性、不可篡改性和不可否认性;
  (三)联网系统电子信息由税务机关发起,通过国库汇集、校验后转发商业银行、信用社;
  (四)联网系统电子信息能够及时备份、存档,并具备按权限随时调取、查用的功能,实现信息共享;
  (五)联网系统具备及时电子对账功能,并保存详细的对账结果;
  (六)各联网单位已制定完善的制度办法和操作规程,明确各方职责,建立联系协调机制,及时解决工作中出现的问题;
  (七)从纳税人账户自动划缴税款的,税务机关、纳税人开户银行事先已与纳税人签订具有法律效力的委托缴税协议。
  鉴于目前一些地区已在税务、国库和各商业银行之间建立专用通信网,税务直接将电子缴税信息发送联网商业银行,通过税银库横向联网系统实现了电子缴税,因此,对于在本通知下发之前已建立税银库专用联网系统实行电子缴税的地区,如果符合上述第三项规定以外的各项条件的,也可使用电子缴款书替代纸质缴款书。但要按照《中国人民银行 国家税务总局关于印发〈税务与国库横向联网业务需求书〉的通知》(银发〔2005〕252号)的有关要求,逐步向目标模式过渡。
  二、关于电子缴税凭证
  电子缴税使用电子缴款书、电子缴税付款凭证、电子缴税入库清单等凭证,其要素信息应当满足税务、国库、银行核算与管理的需要。
  (一)电子缴款书。电子缴款书是纸质缴款书的电子形式,与纸质缴款书具有同等法律效力,由税务机关生成。电子缴款书的基本要素包括:征收机关、缴款书编号、交易流水号、生成日期;付款单位账户名称、账号、开户银行;收款国库、预算级次、分成比例、预算科目、金额、纳税人名称、纳税人识别号、所属时期、限缴日期等。
  (二)电子缴税付款凭证。电子缴税付款凭证是国库经收处根据接收的电子缴款书而填制的、从纳税人账户划转款项的专用结算凭证。电子缴税付款凭证基本要素包括:凭证字号、转账日期;付款单位账户名称、账号、开户银行;收款国库、征收机关名称、大小写金额、税(费)种名称、所属时期、缴款书交易流水号、记账、复核、打印日期等。电子缴税付款凭证一式二联,第一联作纳税人开户银行记账凭证,第二联交纳税人作付款回单,纳税人以此作为缴纳税(费)款的会计核算凭证。电子缴税付款凭证必须加盖银行收讫章方为有效。
  (三)电子缴税入库清单。电子缴税入库清单是国库依据电子缴款书相关要素生成、打印的已入库税收收入清单,是国库记账的依据。电子缴税入库清单基本要素包括:制单日期;缴款书交易流水号、生成日期;付款单位账号、开户银行;收款国库、金额、征收机关、纳税人名称、预算级次、分成比例、预算科目等内容。电子缴税入库清单应当分别按国库、预算级次编制。
  三、关于使用电子缴款书后有关退库、更正业务的处理要求
  (一)税务机关办理退税业务时,必须在收入退还书上标注原电子缴款书交易流水号或其它相关信息;国库按有关规定审核无误后,在原电子缴款书上标注退库日期、退库金额等。
  (二)税务机关办理更正业务时,必须在更正通知书上标注原电子缴款书交易流水号或其他相关信息;国库核对无误后在原电子缴款书上标注更正日期、更正金额等。
  四、关于完税凭证
  税库行联网单位之间不再使用纸质缴款书后,纳税人需要税务机关开具完税凭证的,税务机关应根据征管系统中已入库电子缴款书开具纸质完税凭证。对于仍须将《税收(出口货物专用)缴款书》第二联(收据乙)转交购货企业的纳税人,税务机关必须在纳税人电子缴税后,及时给纳税人开具《税收(出口货物专用)缴款书》。第一联(收据甲)和第二联(收据乙)交纳税人,第五、六联由开票税务机关留存备查,第三、四联由开票税务机关留存并定期销毁。
  五、其它要求
  (一)各联网单位应当各司其职,各负其责,加强管理,防范风险,确保电子缴税工作正常有序进行。税务机关是电子缴款书的发起者,应对已发出的电子缴款书的真实性、完整性和有效性负责;国库应当及时接收、处理各项联网信息,并对其已处理的各项联网信息的真实性、完整性和有效性负责;纳税人开户银行应当及时接收、转发电子缴税信息,保证应缴税款及时、足额划缴国库,并对转发的电子缴税信息和开具的电子缴税付款凭证的真实性、完整性和有效性负责。
  (二)各联网单位在电子缴税业务中,应采取措施,确保有关业务信息的安全和保密,防止发生数据丢失或泄密行为。
  (三)各地实行电子缴税后决定取消纸质缴款书的,税务和国库应及时将电子缴款书的适用范围、联网实施办法及操作规程等资料共同报送国家税务总局(计划统计司)和中国人民银行(国库局)备案。
  (四)中国人民银行各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行,大连、青岛、宁波、厦门、深圳市中心支行接此通知后,及时转发辖内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行和城乡信用社。
  (五)本通知自下发之日起执行。各地执行过程中如遇有问题,应及时向上级反映。
  特此通知。
  
  附件:××××银行(信用社)电子缴税付款凭证



国家税务总局 中国人民银行

二○○五年十二月三日


附件


××××银行(信用社)电子缴税付款凭证

凭证字号:


转账日期: 年 月 日

付款人名称: 征收机关名称:

付款人账号: 收款国库(银行)名称:

付款人开户银行:

小写(合计)金额:

缴款书交易流水号: 大写(合计)金额:



税(费)种名称 所属日期 实缴金额



















第 次打印 打印日期: 年 月 日



8.5 * 17.5cm 第一联 作付款行记账凭证 复核 记账



××××银行(信用社)电子缴税付款凭证

凭证字号:

转账日期: 年 月 日



付款人名称: 征收机关名称:

付款人账号: 收款国库(银行)名称:

付款人开户银行:

小写(合计)金额:



缴款书交易流水号: 大写(合计)金额:



税(费)种名称 所属日期 实缴金额



















第 次打印 打印日期: 年 月 日



8.5*17.5cm 第二联 作付款回单(无银行收讫章无效) 复核 记账