商品房合同中存在的9大不平等格式条款
吴 宇
针对上海目前商品房市场中存在诸多不规范行为,笔者拟对商品房买卖合同中存在的9大不平等格式条款一一进行点评:
认购定金一去不返
《××苑商品房认购书》规定:“认购方选择一次性付款的,应在签订上述买卖合同的同时付清全部房款,认购定金自动转为房款,逾期者则所缴认购定金不予退还。”
点评:商品房买卖属于大宗消费,购房者通常需要有一个合理的“决定期”,以便购房者在深入研究有关资料,全面理解自己的权利、义务前提下,自主决定是否购房。“决定期”内要求退定金的,不适用定金罚则。
购房签约请先交钱
上海市××房地产公司制定的《××都市花园商品房认购书》规定,“在乙方交清首期房款以及本认购书第7条所述费用时,甲方应与乙方签署《商品房买卖合同》”。
点评:在签认购书时,购房者已交付了定金,提供了立约担保。该条款又规定购房者必须先交清首期房款及有关费用,才能签署商品房买卖合同,实际上颠倒了签约与付款的顺序。这种条款把购房者置于非常不利的境地,侵犯了购房者的公平交易权,属不公平、不合理的条款,购房者应坚决抵制这样的条款。
因此,在签约之前,一定要了解有关商品房买卖方面的法律法规;要关注开发商是否有不良记录以及土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预(销)售许可证“五证”是否齐全;务必要求开发商提供《商品房买卖合同》及相关资料,特别是对补充协议、附件、双方约定的内容要认真阅研,不要在不知情的情况下贸然交付定金;对于显失公平的条款,要坚决要求对方修改,不要在导购人员、宣传广告、沙盘模型、口头承诺的影响下草率签字。
单方设定解约权
上海市××置业公司制定的《××认购书》规定:“如在上述期限内(签认购书十五日内),认购方未能缴付上述各期楼款,出售方除可将认购方所付之款项没收外,并有权将该物业另行出售,无需事前告知认购方。”
点评:“没收”属强制性措施,是国家有关行政机关、司法机关依照其所具职能、法定程序方可行使的权力。任何组织和个人无权“没收”公民合法财产。交易双方是平等的主体,一方不得将自己的意志强加给另一方。当事一方主张解除合同的,应当通知对方,不得擅自变更或者解除合同。
免除责任巧设计
上海市××置业总公司制定的《××认购书》规定:“在未签署正式预售契约前,若因出售方原因致使该物业不能出售时,出售方不受任何约定约束,只需退还所收定金而不必附加利息或赔偿。”
点评:按法律规定,收受定金的一方不履行约定的债务,应当双倍返还定金。这一条款意味着开发商有过错时,不仅不受任何惩罚,就连利息和损失也得由购房者承担,是违法、无效条款。
模糊标的好圈钱
上海浦东××房地产公司在预售房屋时,并未讲明所售房屋是精装修房,《商品房买卖合同》等相关资料中也未明确所售房屋为精装修房,而其制定的《商品房买卖补充协议》中却加入了不明确的有关精装修房的条款,并强迫购房者与开发商的关联公司———××装饰有限责任公司签订装修合同。
点评:如果开发商交付的是精装修房,就不应要求购房者与装修公司再行签约。购房者所购房屋由开发商提供,装修标准应与开发商商定,不用直接与装修公司发生关系。补充协议中要求购房者与装饰公司签约的方式,实际上将应由开发商承担的风险转嫁到购房者身上。
违约责任不对等
上海市某购房者在购房时所签购房合同中违约责任栏规定:甲方须于××年×月×日前将房产交付使用,甲方若延期交房,则每迟交一个月,按乙方已付房款3%计算罚金,付给乙方作赔偿。乙方若未按期限向甲方缴清房款,视为违约,甲方有权从乙方已交购房款中,扣罚10%的金额作违约金,同时不予办理进户手续。
点评:上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等,实质上是加重购房者责任,减轻经营者责任,违反了法律的公平原则。购房者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。
面积误差设陷阱
松江××房地产公司制定的《商品房买卖补充协议》规定:“面积误差时,买受人不退房。面积误差部分双方按每平米房价款据实结算房价款。”
点评:房屋面积出现误差时,选择退房、要求赔偿、据实结算等是购房者的主要权利。上述条款以双方约定的名义,为开发商免除、减轻自己的责任提供了方便,侵犯了购房者的自主选择权、公平交易权,是最为典型的显失公平条款。
一房二卖搞欺诈
招标投标公证程序细则
司法部
招标投标公证程序细则
1992年10月19日,司法部
第一条 为规范招标公证活动,保证办证质量,根据《中华人民共和国公证暂行条例》、《公证程序规则(试行)》和国家有关招标投标的规定,制定本细则。
第二条 招标投标公证是国家公证机关依法证明招标投标行为的真实性、合法性的活动。
第三条 本细则适用于建设工程、申请进口机电设备、水运工程施工、建设工程设备招标公证。
第四条 招标投标公证由招标方所在地的公证处管辖。委托招标的,由受招标方所在地的公证处管辖。
第五条 招标投标公证申请由招标方提出。委托招标的,由受托招标方提出。
招标投标公证申请,应于招标通知(公告)或招标邀请函发出之前提出,特殊情况下,也必须于投标开始前提出。
第六条 申请人应填写公证申请表,并提交下列材料:
(一)法人资格证明和法定代表人身份证明及本人身份证件,代为申请的,应提交授权委托书和本人的身份证件;
(二)受委托招标的,应提交委托书和具有承办招标事项资格的证明;
(三)有关主管部门对招标项目、招标活动的批准文件;
(四)招标组织机构及组成人员名单;
(五)招标通知(公告)或招标邀请函;
(六)招标文件(主要包括:招标说明书、投标人须知、招标项目技术要求、投标书格式、投标保证文件、合同条件等);
(七)对投标人资格预审文件;
(八)评标组织机构及组成人员名单;
(九)公证人员认为应当提交的其他有关材料。
第七条 符合下列条件的申请,公证处应予受理,并书面通知申请人:
(一)申请人符合本细则第五条的规定;
(二)申请公证事项符合本细则第三条规定的范围;
(三)申请公证事项属于本公证处管辖;
(四)本细则第六条第(一)、(二)、(三)、(九)项所列材料基本齐全。
不符合前款规定条件的申请,公证处应作出不予受理的决定,通知当事人,并告知对不受理不服的复议程序。
受理或不受理的决定,一般应在本细则第六条第(一)、(二)、(三)、(九)项所列材料基本齐全后的七日内作出。
第八条 公证人员应认真接待申请人,按《公证程序规则(试行)》第二十四条的规定制作谈话笔录,并着重记录下列内容;
(一)招标项目的基本情况;
(二)招标活动准备情况和标底编制情况;
(三)对投标人的资格要求;
(四)公证费的负担和支付方式;
(五)公证人员认为需要询问的其他情况。
第九条 办理招标投标公证,公证员除应按《公证程序规则)试行》第二十三条规定的内容审查外,还应着重审查以下内容;
(一)本细则第六条所列材料是否齐全、真实、合法;
(二)招标方是否具备规定的招标资格,受托招标方是否具有承办招标事项的资格并已获得合法授权;
(三)招标文件的内容是否完备,文字表述是否清楚、准确,审查的重点是招标、投标对当事人的效力规定,开标、评标、定标的办法,无效标书和招标不成的认定标准及处理办法;
(四)委托招标的,要审查委托书中权利义务的规定是否明确;
(五)标底的编制和审核是否符合规定的条件和程序,是否已得到有关主管部门的批准;
(六)评标组织机构的人员组成是否合理,评标人是否符合规定的条件,与投标人有无利害关系。
第十条 经审查,有下列情况之一者,应拒绝公证:
(一)招标方不具备招标资格的;
(二)受托招标方不具有承办招标事项的资格或未获得合法授权的;
(三)招标项目、招标活动未经有关主管部门批准的;
(四)招标文件及有关材料不真实或不合法的。
拒绝公正的,公证处应将拒绝的决定和理由书面通知申请人,并告知对拒绝不服的复议程序。
第十一条 符合办证条件的,公证处应派二名以上公证人员(其中应至少有一名公证员)参加整个招标投标活动,进行现场监督和证明。
第十二条 投标前,公证员应检查投标箱并加封。
第十三条 投标时,公证人员应查验投标人的身份,记录投标人投送标书的时间。检查并记录标书密封情况。
第十四条 投标截止时,公证员应封贴投标箱。
第十五条 公证员应监督招标方(受托招标方)按规定的时间和地点开标。
第十六条 开标前,公证员应查验投标方的法人资格证明及代表人或代理人的身份证明,审查投标方是否符合规定的投标条件。
第十七条 公证员应检查投标箱的密封情况,监督投标箱的启封。
第十八条 投标箱开启后,公证员应检查投标书的密封情况,监督投标书的启封。
第十九条 公证员应验明投标书是否有效。有下列情况之一者,应作无效标书处理:
(一)投标人不具备投标资格的;
(二)投标书未密封的;
(三)没有报价的;
(四)投标书未加盖本单位公章及法定代表人未签字的;
(五)投标书未按规定的格式、内容和要求填写的;
(六)投标书书写潦草、字迹模糊不清难以辨认的;
(七)投标书逾期送达的;
(八)在一个招标项目中,投标单位投报两个或多个标书或有两个或多个报价,又未书面声明其中哪一个有效的;
(九)投标方未能按要求提交投标保函的;
(十)其他不符合招标文件要求的。
第二十条 唱标时,公证员应监督唱标,并作记录。如发现所唱投标书内容与正本不相符的,应予纠正。
第二十一条 开标结束后,公证员应当场口头证明开标活动真实、合法,并作出记录。
第二十二条 公证员应参加评价会议,对违反规定的,应予以纠正,但不得担任评价机构的成员。
第二十三条 公证员应当对评标、定标的情况进行记录,并在定标决议书上签名。
第二十四条 评标结束后,公证员应宣读公证词,对整个招标投标活动的真实性、合法性予以证明。
第二十五条 有下列情况之一者,公证员应终止现场监督的公证活动:
(一)招标方(受托招标方)擅自变更原定招标文件内容、违背招标程序、原则和其他有关规定,经指出不予纠正的;
(二)招标中出现舞弊行为的。
第二十六条 公证处应在公证员宣读公证词的七日内出具公证书。宣读现场公证词的时间为公证书的生效时间。
第二十七条 其他招标投标公证,参照本细则办理。
第二十八条 本细则自下发之日起施行。