安徽省安庆市人民政府


宜政发〔2002〕12号



关于印发《安庆市城市住宅区物业管理服务收费实施办法》的通知


各县(市)、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：
现将《安庆市城市住宅区物业管理服务收费实施办法》印发给你们，请认真遵照执行。

安庆市人民政府
二○○二年二月六日

安庆市城市住宅区物业管理服务收费实施办法

第一条为规范物业管理服务收费行为，维护业主、非业主使用人(以下统称使用人)和物业管理企业的合法权益，促进城市物业管理事业健康发展，根据《安徽省城市物业管理服务收费暂行办法》(皖政〔2001〕27号)、《安徽省城市住宅区物业管理暂行办法》(省政府令第92号)等有关规定，结合我市实际，制订本办法。
第二条本办法适用于物业管理企业接受业主委员会(业主委员会成立前为房地产开发单位，下同)或者使用人委托，对本市行政区域内城市住宅区的物业提供日常管理、养护、维修及其他相关社会化和专业化服务的收费行为。
第三条物业管理服务收费属于经营性服务收费，遵循合理、公开及既要合理补偿物业管理成本费用又要与使用人经济承受能力相适应的原则，按照物业管理服务等级和服务标准实行分等定价，禁止价格垄断、牟取暴利和价格欺诈行为。
第四条市、县人民政府价格行政主管部门是所辖行政区域内物业管理服务收费的主管部门，负责审核制定物业管理服务收费标准，会同同级物业管理主管部门对物业管理服务收费进行协调、监督和指导。
第五条物业管理服务收费根据提供服务的性质和特点，分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。
住宅区内普通住宅的公共性综合服务和公共性专项服务的收费，实行政府定价；住宅区内高级公寓、别墅、写字楼和商业用房等经营性物业的公共性综合服务收费，实行政府指导价；提供特约服务的收费实行市场调节价。
第六条实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由市、县价格行政主管部门按国家规定的成本构成，结合本地经济发展水平与物业管理市场发展程度制定，经本级人民政府物业管理主管部门会签后公布。
物业管理服务收费标准应根据物业管理费用的实际变化作适时调整。
实行市场调节价的物业管理服务收费标准，由物业管理企业与业主委员会或者使用人协商确定。
第七条物业管理服务主要包括以下内容：
(一)公共性综合服务。包括住宅区内共用设施设备的日常维护和管理；住宅区内房屋共用部位的日常养护与管理；卫生保洁；环境绿化管理；室内装饰装修管理；安全防范、消防协助管理服务等。
(二)公共性专项服务。主要包括车辆停放及进出管理、二次供水、转供电、电梯运行的专项服务等。
(三)代办性服务。主要包括：水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费的代收代缴等。
(四)特约服务。主要包括：家政服务、家教服务、护理服务、礼仪服务、代购代管物品服务、对使用人的物业自用部位、自用设施的修缮等服务。
第八条物业管理服务收费分为以下四类：
(一)公共性综合服务收费
公共性综合服务收费以独立住宅区为单位，
执行等级标准，分为甲、乙、丙、丁和临时五个等级，由价格行政主管部门会同物业管理主管部门按规定标准综合考评定级，依其所定等级核定收费标准。物业管理服务内容和标准发生变化的，其收费等级应予重新核定。
公共性综合服务收费按每户建筑面积收取。
(二)公共性专项服务收费
按专项设施运行成本、维修费用、管理人员经费支出之和核定。
(三)代办服务收费
在自愿委托的基础上，按收费单位费用标准代收，代办手续费用由当事人双方商定。
(四)特约服务收费
由双方当事人自行商定。
第九条物业管理公共性综合服务收费的成本由以下项目构成：
(一)管理人员的工资和按规定提取的福利费；
(二)办公费用；
(三)共用设施设备日常运行、保养费及公用水电费(包括各专业服务人员的工资和按规定提取的福利费，以下第(四)、(五)、(六)项同)。
(四)绿化管理费；
(五)卫生保洁费；
(六)安全防范费；
(七)用于小区内物业管理的固定资产折旧费；
(八)法定税费；
(九)利润。
住宅区内普通住宅的公共性综合服务收费本着保本微利的原则确定，成本(指上述(一)至(七)项，下同)利润率不超过3%。
第十条实行政府定价和政府指导价的，由物业管理企业根据实际提供的服务项目和费用支出情况，以住宅区为单位向价格行政主管部门申报，并提供以下资料：
(一)物业管理收费申请书；
(二)业主委员会或房地产开发单位委托书(合同)；
(三)物业管理资质证书、工商营业执照；
(四)物业管理服务收费等级相关材料。
实行政府指导价的，由当事人双方按规定的基准价及其限幅商定具体收费标准，报价格行政主管部门备案。
第十一条价格行政主管部门在核定物业管理服务具体收费标准时，应会同物业管理主管部门审查住宅区管理服务收费等级，并就物业管理服务内容、服务质量、服务层次和服务收费等内容举行听证会，听取各方意见。
收费等级变更的，其具体收费标准应根据收费等级考评结果重新核定。
第十二条物业管理企业应与业主委员会或者使用人签订物业委托管理合同，明确双方当事人的权利和义务。合同中服务内容、服务质量的约定，应与服务收费等级一致。合同中有关政府定价和政府指导价的服务收费的约定，应不超出价格行政主管部门核定的标准或标准范围。
服务收费具体收费方法应在合同中明确，但公共性综合服务收费预收期最高不得超过六个月。使用人在预缴费期间内搬迁的，物业管理企业应退还尚未提供实际服务但已预收的费用。
第十三条使用人装饰(修)房屋，应与物业管理企业就房屋安全和装饰垃圾清运费达成协议，房屋不装饰不收费。
第十四条暂未入住的房屋，业主应按规定标准的50%缴纳公共性综合服务费用。
第十五条房地产开发单位按规定移交给业主委员会并由业主委员会委托给物业管理企业使用的商业用房和其他共用设施、设备、场地等，在保证为使用人服务需要的前提下，经营所获收益应用于住宅区物业管理，并接受业主委员会的监督。
第十六条房地产开发单位扫尾工程的费用、房屋交付使用前房地产开发单位委托物业管理企业进行管理所需费用、由房地产开发单位承担的在规定期内的保修费用，不得由使用人负担，不得动用住宅共用部位共用设施设备维修基金。
第十七条人为造成共用设施设备损坏或损失的，由责任人负责修复或赔偿。
第十八条物业管理服务收费实行明码标价制度。收费项目、收费标准及收费办法应在物业管理企业经营场所或服务地点公示。
物业管理企业收取的服务费应按收费项目分科目建帐，统一核算。每半年向业主、非业主使用人和业主委员会公布收入和支出情况，接受他们以及价格、物业管理和税务行政主管部门的监督。
第十九条物业管理服务收费实行收费许可证制度。
第二十条物业管理企业已接受委托对物业实施管理并收取服务费的，其他部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费用。
第二十一条使用人应按合同约定的收费项目和标准向物业管理企业缴纳物业管理服务收费，除市场调节价的服务收费外，未经价格行政主管部门审批的物业管理服务收费，使用人有权拒交。使用人不按规定缴纳服务费的，物业管理企业有权按照合同的约定予以追偿。
对住宅区五保户和生活水平在最低生活保障线以下的住户，经业主委员会与物业管理企业协商，可以减缴或者免缴公共性综合服务费用。
第二十二条业主委员会、使用人对物业管理企业提供的低于合同约定要求、质价不符的服务，可以提出限期改进意见，逾期仍不履行约定要求的，可以向价格行政主管部门投诉要求降低其收费等级；或者按照合同法规定追究其违约责任，直至改聘物业管理企业。
第二十三条物业管理企业与业主委员会、使用人之间发生收费纠纷的，可由当事人协商解决；协商不成的，可由价格行政主管部门进行调解处理，也可依法提起民事诉讼。第二十四条物业管理企业有下列行为之一的，由价格行政主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等有关规定予以处罚：
(一)擅自制定属于政府定价、政府指导价范围的价格的；
(二)擅自设立收费项目、自定收费标准，强行收费、乱收费用的；
(三)不按规定执行明码标价的；
(四)只收费不服务或提供的服务质价不符的；
(五)其他违反本办法的行为。
第二十五条本办法由市物价局负责解释。
第二十六条本办法自2002年2月1日起施行。
第二十七条本办法施行前已实施物业管理的，其服务收费按本办法逐步规范。


建设部


城市房地产中介服务管理规定

1996年2月1日，建设部

第一章 总则
第一条 为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本规定。
第二条 凡从事城市房地产中介服务的，应遵守本规定。
本规定所称房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。
本规定所称房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
本规定所称房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
本规定所称房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
第三条 国务院建设行政主管部门归口管理全国房地产中介服务工作。
省、自治区、直辖市建设行政主管部门归口管理本行政区域内的房地产中介服务工作。
直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）管理本行政区域内的房地产中介服务工作。

第二章 中介服务人员资格管理
第四条 从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。
房地产咨询人员的考试办法，由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。
第五条 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。
房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。
第六条 房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。
房地产估价师的考试办法，由国务院建设行政主管部门和人事主管部门共同制定。
第七条 房地产估价员必须是经过考试并取得《房地产估价员岗位合格证》的人员。未取得《房地产估价员岗位合格证》的人员，不得从事房地产估价业务。
房地产估价员的考试办法，由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。
第八条 房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。
房地产经纪人的考试和注册办法，由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。
第九条 房地产中介服务人员的资格考试，由国务院建设行政主管部门统一制定考试大纲，指定培训教材。省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订的考试办法和试题，报建设部核准后，方可实施。
第十条 严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。
遗失《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》的，应当向原发证机关申请补发。

第三章 中介服务机构管理
第十一条 从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构。
房地产中介服务机构，应是具有独立法人资格的经济组织。
第十二条 设立房地产中介服务机构应具备下列条件：
（一）有自己的名称、组织机构；
（二）有固定的服务场所；
（三）有规定数量的财产和经费；
（四）从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50％以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人。
设立房地产中介服务机构的资金和人员条件，应由当地县级以上房地产管理部门进行审查，经审查合格后，再行办理工商登记。
需要跨省、自治区、直辖市从事房地产估价业务的机构，应报国务院建设行政主管部门审查。经审查合格后，再行办理工商登记。
第十三条 设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。
设立有限责任公司、股份有限公司从事房地产中介业务的，还应当执行《中华人民共和国公司法》的有关规定。
第十四条 房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。
第十五条 房地产中介服务机构必须履行下列义务：
（一）遵守有关的法律、法规和政策；
（二）遵守自愿、公平、诚实信用的原则；
（三）按照核准的业务范围从事经营活动；
（四）按规定标准收取费用；
（五）依法交纳税费；
（六）接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。

第四章 中介业务管理
第十六条 房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同。
第十七条 经委托人同意，房地产中介服务机构可以将委托的房地产中介业务转让委托给具有相应资格的中介服务机构代理，但不得增加佣金。
第十八条 房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：
（一）当事人姓名或者名称、住所；
（二）中介服务项目的名称、内容、要求和标准；
（三）合同履行期限；
（四）收费金额和支付方式、时间；
（五）违约责任和纠纷解决方式；
（六）当事人约定的其他内容。
第十九条 房地产中介服务费用由房地产中介服务机构统一收取，房地产中介服务机构收取费用应当开具发票，依法纳税。
第二十条 房地产中介服务机构开展业务应当建立业务记录，设立业务台帐。业务记录和业务台帐应当载明业务活动中的收入、支出等费用，以及省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门要求的其他内容。
第二十一条 房地产中介服务人员执行业务，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场。委托人应当协助。
第二十二条 房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；
（二）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；
（三）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；
（四）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
（五）法律、法规禁止的其他行为。
第二十三条 房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。
第二十四条 因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿。

第五章 罚则
第二十五条 违反本规定，有下列行为之一的，由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门会同有关部门对责任者给予处罚：
（一）未取得房地产中介资格擅自从事房地产中介业务的，责令停止房地产中介业务，没收非法所得，并可处以罚款；
（二）违反本规定第十条第一款规定的，吊销资格证书，并可处以罚款；
（三）违反本规定第二十二条规定的，吊销资格证书，没收非法所得，并可处以罚款；
（四）超过营业范围从事房地产中介活动的，没收非法所得，并可处以罚款。
第二十六条 因委托人的原因，给房地产中介服务机构或人员造成经济损失的，委托人应当承担赔偿责任。
第二十七条 房地产中介服务人员违反本规定，情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十八条 房地产管理部门工作人员在房地产中介服务管理中以权谋私、贪污受贿的，由所在单位或其上级主管部门给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第六章 附则
第二十九条 省、自治区、直辖市建设行政主管部门可以根据本规定制定实施细则。
第三十条 本规定由国务院建设行政主管部门负责解释。
第三十一条 本规定自1996年2月1日起施行。
本规定发布前从事房地产中介服务的机构，应当按本规定补办手续，经审查合格后，方可继续营业。