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“公房共居”“处分效力”“占有与物权”三个法律问题/张生贵

时间:2024-07-23 01:57:48 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8664
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要点提示:
公有住房承租人与直管公房经营管理单位订立承租协议,其他共居人的权利保护问题,一直是现实中极易发生矛盾的焦点;部分共有人对外转让共居房屋,未搬离的共居人是否有权要求确认无效?占有保护与物权保护发生冲突时,如何依照法律规定甄别法律保护顺序,本案将根据现实案例一一解答。

一、当事人的基本情况:

原告: 刘歌 原告: 王女士 原告: 刘畅 被告: 张兰 被告: 刘维
原、被之间均系家庭成员关系,三原告为一家人,被告王女士系原告刘歌之母,被告刘维系原告刘歌之胞兄。

诉争性质指向“物权保护”;

请求法院确认原告系承租公有住房“东城区美术馆后街65号楼3门105号”的共居人,依法共同享有承租公房的居住使用权;
请求确认承租人王女士未征得共有权人同意,答应被告刘维使用公有住房的行为无效;
请求判决被告将放置在105室内的物品搬走、腾空房屋;

要件事实及客观证据:

事实一:三原告系一家人,1987年以前,原告家人与被告王女士曾分户居住在“东城区大街”两间公租平房内;1988年原、被告居住的平房进行危房改造,拆迁安置方案原计划分户安置两套房屋,后由于种种原因未能分户安置,拆迁方将两家合用回迁安置在“东城区后街”一套房屋内(使用面积为55.5平米),王女士代表原告一家同公房管理部门续签承租合同。
事实二:三原告一直持续居住在承租的公房内,按期缴纳各种费用;因生活困难无力改善居住条件,原告一家人与签署公房承租协议的王女士为共同承租人,享有共居权。
事实三:被告刘维的女儿曾在此房中的一间居住过,2009年被告刘媛因结婚搬离此房,但其物品和家俱仍占用着此房,被告刘维借机换锁拟占此房,刘维辩称母亲王女士是唯一承租人,有权许可其居住使用。
事实四:诉争房总建筑面积仅有55平米,实际居住的是两户四口人,刘畅已到结婚年龄,需要公租房内的其中一间用于结婚,但刘维也在抢占,由此引发家庭矛盾。刘媛2009年结婚后搬离到其配偶家居住,刘维拟占房,刘畅用此房结婚,引发争端。
事实五:刘维从未在诉争房内居住过,1990年从外地进京后一直在外居住,有自己的房屋,以在外租房为由挤住诉争公房。
事实六:(2011)二中民终字第139号民事判决经审理查明部分确认的事实(第3页上部):拆迁单位因房屋尚未配套,对王女士、刘歌两户采取合用安置,为王女士一家安置到上述房屋,此处对“两户合用安置”业经司法确认。
证明上述事实的证据:书证、拆迁人的证明、户口本、相关票据等六组证据。

四、值得关注的三个法律问题

法律问题一:关于“共居人”权利确认的司法依据:

北京市高级人民法院相关司法指导意见,公房承租人与共同居住的家庭均享有合法居住权,承租协议上签名的承租人以外的家庭成员是公有住房的共居人。
法律适用引述:2003年9月2日北京市高级人民法院对北京市第二中级人民法院请示的刘士奎与刘鸿宇、刘毅财产权属纠纷案的答复:经研究认为,根据《城市公有住房管理规定》以及我国公有住房租赁、拆迁、出售的相关政策,承租、购买公有住房是国家分配给职工的一种社会福利,此种福利的享受人不仅包括承租人,还包括与其共同居住的家庭成员。-----北京市高级人民法院《审判工作规范》第148页 2、请示答复(2003年9月2日)

法律问题二:关于共有权人无权单独处分的司法依据

引述法律实践资料:关于“承租人无权单独处置公有房屋使用权”司法实践:
公有房屋的承租人很多时候是家庭的代表,虽然由这个人承租,但往往该公房中有权使用的有很多人。例如拆迁安置的公房,除了承租人外,拆迁中需要安置的人口都有权使用该套公房,承租人要处置该套公房的使用权,在一些情况下就要看其他使用人的意见。如果该套房屋的共同居住人在拆迁中享有一定的既得利益,那么承租人处分使用权时就受到限制。没有征求使用人的同意,承租人就无权处分使用权,如果处分了,就会发生法律上的无权处分。
法条依据:
1、《合同法》第51条规定,无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。
2、《民法通则若干问题意见》第89条 共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。
引述法律实践资料:根据上海市房屋租赁条例第38条二款规定,公房承租人转让承租权应事先征得在本处有本市常住户口的共同居住人的同意。因此,公房承租人处分其承租权的自由受共同居住人意思表示的限制,在未经共同居住人同意的情况下,从维护居住人生存利益角度出发,原则上应确认该转让行为无效。具体情况可分别处理,受让人未实际入住公房,未搬离公房的共同居住人有证据证明转让人未经其同意而转让该公房使用权,则该转让行为无效。----《上海高级人民法院关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见》沪高法民一【2004】44号 引自最高人民法院司法政策与指导案例(房地产卷)第255--256页

法律问题三:关于“占有事实”与“物权保护”顺位关系:

被告刘维曾经起诉刘畅的占有返还纠纷,经东城法院审理后,以(2011)东民初字第03635号民事判决判令刘畅给付钥匙,刘畅以原审认定事实不清,适用法律不当为由提出上诉,经二审法院审理,改变了一审认定的事实,(2011)二中民终字第13967号民事判决第3页上标第四行“对王女士、刘歌两户采取合用安置,为王女士一家安置到上述房屋内,刘维的二女儿于1999年9月搬入,刘维亦将自己的物品放入该居室内。现在的实际情况是:刘维的二女儿于2009年结婚后搬出此房,与其丈夫共居生活,刘维一直长期在外有住房,再将物品放入此房,妨害了刘畅结婚用房,此前刘维女儿的居住也仅仅是寄住,并非拆迁部门安置的法定权利。
刘媛曾经居住,结婚后搬出此房,刘媛婚前的居住,仅仅是亲属之间的寄住,并非拆迁人确定的被安置人口,其搬离此房后,腾出的房屋原告有权优先使用(参照最高人民法院审判监督指导2010年第3辑“公有住房共同居住人的认定标准”)。
刘歌一家人起诉的是“物权保护纠纷”,刘维起诉的是“占有物返还纠纷”,原有判决确定的内容是返还原物,该判决对物权保护纠纷不具既判力,“占有返还”请求权依据物权法245条规定,本案系“物权保护”请求权,适用物权法第33条、34条、35条规定。最高人民法院编著的物权法条文理解与适用(第711页),当“占有保护请求”与“物权保护请求权”发生冲突的,应当根据物权优先的原则处理。
占有保护请求权只确认的是一种占有事实的关系,占有保护请求权与物权保护请求权的效力不同,占有保护请求权不问占有背后有无占有的本权存在,直接针对占有的事实,与占有人是否有权占有无关。
占有保护请求权与物权请求保护权之间有区别,法律基础不同、功能不同,物权保护请求权是基于物权的绝对性、排他性而规定的一种防卫性请求权,其请求权基础为物权,物权请求权是物权的效力或权能的自然体现,占有保护请求权的基础是占有事实,而非基于确定的权利,不涉及占有物的权利归属问题。物权请求权的功能表现为物权园满状态的恢复,物权效力得到维护,具有终局性和确定性,占有之诉与本权之诉互不妨碍,各自独立,当占有保护请求权与物权保护请求权发生冲突时,最终应依据占有人与本权人之间的法律关系决定物的归属,即法律上的权利义务关系而非事实上的支配关系。

利益衡平及风险评估:

上海市集体所有制企业退休费统筹暂行办法

上海市政府


上海市集体所有制企业退休费统筹暂行办法
上海市政府



为了适应城市经济体制改革的需要,保障集体所有制企业退休职工(包括离休干部,下同)的生活,巩固集体经济,制订本办法。
一、实行退休费统筹的范围
(一)参照执行国营企业职工退休待遇制度的各区、县、局所属独立经济核算的集体所有制企业和县属镇办集体所有制企业(以下简称老集体)的职工;
(二)一九七九年以后各部门(包括中央在沪单位)新办的集体所有制企业(以下简称新集体)职工;
(三)实行集体和个人租赁的上述企业的职工以及联营企业中上述集体所有制企业的职工。
街道集体所有制企业、合作社企业、集体所有制事业单位的退休费统筹办法另行制订。
二、退休费统筹的项目
(一)退休职工的退休费、离休干部的工资以及参照国务院文件※规定退职职工的退职生活费;
注※ 国务院文件指的是国务院国发〔1978〕104号文,即国务院关于颁发《国务院关于安置老弱病残干部的暂行办法和国务院关于工人退休退职的暂行办法》的通知。
(二)一九七九年副食品价格补贴;
(三)生活补贴费;
(四)退休补贴费;
(五)一九八八年副食品价格补贴;
(六)劳动合同制工人退休后的退休费(含国家规定加发的其他补贴、补助)、医疗费和死亡丧葬补助费、供养直系亲属抚恤费、救济费。
三、退休费统筹基金的征集
(一)对老集体企业,本着以支定筹、略有结余的原则,按企业在职职工工资总额的百分之二十五点五提取。其中,对增加和减轻负担的企业分别采取逐步增加和逐步减轻负担的过渡办法:
1.凡企业支付退休费相当职工工资总额百分之十点五以下的,第一年按职工工资总额百分之十三缴纳,第二年起每年递增百分之二点五,六年过渡到百分之二十五点五;


2.凡企业支付退休费相当职工工资总额百分之十点五至百分之二十五点五以下的,从第一年起,在企业原负担比例基础上按年递增百分之二点五缴纳,直至达到百分之二十五点五;
3.凡企业支付退休费相当职工工资总额百分之二十五点五以上的,其超过部分,第一年由统筹机构支付百分之五十,第二年起每年递增支付百分之十,直至第六年全部由统筹机构支付。
(二)对新集体企业,建立储备积累式的退休养老基金制度,按企业在职职工工资总额的百分之十四提取,暂定三年不变。
(三)集体建筑施工企业的退休费统筹基金征集标准由市劳动局会同市建委另行制订。
(四)各企业单位应根据全市统一的退休费统筹基金率和过渡核算办法,按照企业上月职工工资总额计提退休费统筹基金,向所在地的区、县退休费统筹机构缴纳。
(五)企业缴纳的退休费统筹基金,在税前“营业外支出”科目列支。
(六)劳动合同制工人,除了所在企业按规定缴纳退休费统筹基金外,个人缴纳的退休养老基金(金额参照国营企业劳动合同制工人),由企业按月在劳动合同制工人的工资中扣除,并转缴到企业所在地的区、县退休费统筹机构在银行开设的专户。
四、退休费统筹基金的拨付
为了不影响退休职工按时领取退休费,统筹后退休费仍由各企业按原规定的日期和办法发放。列入退休费统筹项目的费用由企业先行垫付后,向退休费统筹机构结算。
五、退休费统筹基金的结算
(一)退休费统筹基金的结算,采取专用缴款书方式。企业应填写统一印制的《退休费统筹基金缴款书》、《退休费统筹基金申报结算表》,并附企业全部职工人数、工资月报表和工资年报表,经所在地区、县退休费统筹机构审核后,委托企业开户银行代为收缴,并转入退休费统筹基
金帐户。
(二)退休费统筹基金的结算和缴款日期为每月十日至二十日,逾期不缴的,所在地的区、县退休费统筹机构可出具《退休费统筹基金扣款书》,委托企业开户银行代为扣缴,并按日加罚未缴部分的千分之一的滞纳金,滞纳金全部转入退休费统筹基金。
加罚的滞纳金由企业的公积金支付。
六、退休费统筹基金的调剂和管理
(一)区退休费统筹机构征集的退休费统筹基金,有结余时应上缴市退休费统筹机构;不足拨付所需时,可向市退休费统筹机构申请调剂。
(二)县退休费统筹机构征集的退休费统筹基金在县范围内调剂使用后,有结余的,结余金额的百分之八十留县,作为县范围内退休费统筹基金专款专用;百分之二十上缴市退休费统筹机构,作为郊县的退休费统筹专用调剂基金。
(三)劳动合同制工人退休后的退休费用,由区、县劳动服务公司按规定支付,并按实际支付金额向所在地的区、县退休费统筹机构结算。
(四)市退休费统筹机构,对所征集的退休费统筹基金调剂使用后,有余额的,存入财政专户,任何单位不得挪用。存入银行的退休费统筹基金按城乡居民个人储蓄存款利率计息,所得利息全部转入退休费统筹基金。
(五)退休费统筹基金(包括管理费)免征税收和附加费。
七、退休费统筹基金的征集、调拨、管理,统一由市和区、县退休费统筹机构负责办理。实行退休费统筹后,职工的退休、离休条件和各项待遇的支付标准,企业应按国家和本市的有关规定严格执行,不得擅自改变。
八、退休费统筹基金的会计和统计制度
为了搞好集体企业退休费统筹基金的征集、使用、调剂和管理,退休费统筹机构应建立集体所有制企业退休费统筹基金的会计和统计制度,并接受市劳动局、市财政局、市总工会的监督检查。市退休费统筹机构应将全市的统筹基金收支情况,按季度报送市劳动局、市财政局和市总工会

九、管理机构
市和区、县退休费统筹机构根据精干原则和业务工作量,各增配四到八名专业工作人员。统筹机构的管理费用,由市退休费统筹机构编制预算,经市劳动局、市财政局核定后,在退休费统筹基金中支付。具体办法另订。
十、本办法由市劳动局负责解释。
十一、本办法经上海市人民政府批准,自一九八八年十月一日起施行。



1988年8月11日

关于继续贯彻落实国务院有关精神暂停电力系统职工投资电力企业的紧急通知

财政部 国有资产监督管理委员会 国家发展和改革委员会


关于继续贯彻落实国务院有关精神暂停电力系统职工投资电力企业的紧急通知

国务院国有资产监督管理委员会

国 家 发 展 和 改 革 委 员 会   文件

财      政      部

国资改革[2003]37号




各省、自治区、直辖市经贸委(经委)、计委、财政厅(局),各有关中央企业:

  近年来,各地一批国有及国有控股电力企业进行职工持股的改革,电力系统职工投资新建发电企业,形成了多元股东结构,对职工参与公司治理、调动生产经营积极性,起到了一定的作用。但是在一些地区和企业,电力系统职工投资电力企业存在一些问题。如违规实施国有电力企业职工持股改制;企业改制未经中介机构进行财务审计,国有资产未经评估或未通过公开竞价方式出售;国有电力企业的利润向电力系统职工投资的企业转移等。为规范电力市场秩序和企业改制工作,防止国有资产流失,现就继续贯彻落实《国务院办公厅关于电力工业体制改革有关问题的通知》(国办发[2000]69号)精神,暂停电力系统职工(指经营发电和电网业务的各类企业和单位的职工,以下简称职工)投资发电或电网业务的电力企业的有关问题通知如下:

  一、暂停将经营发电或电网业务的中央和地方各级国有或国有非上市控股企业(以下简称电力企业)改制为职工持股的企业。改制的形式包括有限责任公司、股份有限公司、股份合作制企业;职工持股的方式包括职工自然人直接持股、工会或职工持股会持股、职工通过持股“三产”及多种经营等企业间接持股电力企业。

  二、暂停将电力企业的发电设施、变电设施和电力线路设施及其有关辅助设施等实物资产出售给职工或职工持股的企业。暂停违规改制或新设立职工持股的企业投资新设立发电企业。

  三、凡涉及以上内容的电力企业改制方案、实物资产出售方案和新设立企业,各级政府有关部门和各电力企业暂停办理新的审批,正在审批的要立即停止。严禁未经审批实施企业改制、出售资产和新设立企业。

  四、严格执行国务院有关规定,凡违反国办发[2000]69号文件有关规定的投资和交易活动一律无效。

  五、电力企业必须严格执行国家有关电力生产、电网调度的法律法规,坚持公平、公开、公正的原则,不得违反规定通过电网调度让职工持股的发电企业多发电,不得违反规定擅自改变大电网对市、县供电公司的售电价格,不得擅自提高对职工持股的发电企业的购电价格,不得在采购、委托承包工程、提供服务等业务中通过不合理的价格将电力企业利润转给职工持股企业或者通过其他关联交易造成国有资产流失。

  国务院有关部门近期将组织专项调查,抓紧制订有关规范实施的具体办法。待新办法出台后,电力企业职工持股和职工投资新建发电企业按照新办法执行。各级政府有关部门、各电力企业,要严格执行本通知的各项规定,对违反规定的要追究有关责任人的责任。电力企业要加强管理,明确责任,确保正常的电力生产经营和电网的安全运行。

  请各省、自治区、直辖市经贸委(经委)、计委、财政厅(局)向各电力企业联合转发此文。

                  国资委

                  发展改革委

                  财政部

                  二OO三年八月六日