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自然人出租房屋需要办理工商登记么/李红军

时间:2024-07-03 09:23:33 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9192
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自然人出租房屋需要办理工商登记么-------以一则案例作为分析对象

李红军


案情简介
原告:夏某,代理律师刘陈、李红军,四川东荣律师事务所。被告:攀枝花市东区工商行政管理局。

原告夏某出租房屋数百平米,被被告攀枝花市东区工商行政管理局(以下简称工商局)发现后,该局于2005年4月20日,作出攀工商东经处字[2005]21号行政处罚决定书(以下简称《处罚决定书》),认定原告从2003年起未经工商行政管理机关核准登记,利用私有房屋从事租赁活动,因此依据《无照经营查处取缔办法》第2条、第14条的规定,对原告处以60000元罚款。

原告不复,提起复议,复议机关攀枝花市工商局维持原处罚行为,原告提起诉讼,一审以与处罚行为相同的理由判决维持原处罚行为,原告不复提请上诉,二审判决以原处罚行为没有处罚法律依据为由,撤销一审判决并撤销原行政处罚行为。

本案争议的问题是:自然人出租房屋是否需要办理工商登记?

法律分析:

就现有法律规定来看,自然人出租房屋无需要办理工商核准登记,现简单分析如下:

首先、原告有权出租自己的私有房屋;

依照《城市房地产管理法》第53条、《城市私有房屋管理条例》第15条、《四川省城镇私有房屋管理实施办法》第20条以及《城市房屋租赁管理办法》第4条、第13条的规定,城镇私有房屋租赁实行登记备案制度。公民、法人或其它组织对享有所有权的房屋可以依法出租,签订、变更、终止租赁合同时候,应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案, 2003年7月15日《四川省人民政府关于取消第四批行政审批项目的公告》第191条已经取消了房屋租赁的核准。本案中,原告所出租的房屋系2003年合法购买并获得所有权的私房,因此,原告有权依照上述法律的规定出租,无须经过工商行政机关核准登记

其次、《无照经营查处取缔办法》第2条规定的无照经营行为必须以违反法律、法规要求办理营业执照的规定为前提,并非一切无照的经营行为都构成无照经营,经营行为本身不是判断是否需要办理营业执照的标准。

工商登记属于行政许可行为,依照《行政许可法》的规定,行政许可的设定与实施必须以公开的法律、行政法规为依据,因此判断是需要办理工商登记、领取营业执照需要有公开的法律、行政法规的明确规定,并非是经营行为就得办理营业执照。

就目前法规、规章的规定来看,只有国家工商局96年的《关于进一步加强房地产市场监督管理的通知》及2000年的《关于房屋租赁有关问题的答复》曾规定从事房屋出租经营的单位和个人,需要经工商行政管理机关依法核准登记,颁发营业执照后,方可开展出租活动,但这些规定已经在2004年被国家工商局废止,此外没有任何法律、行政法规规定个人出租房屋需要办理办理工商登记、领取营业执照。因此,就现有法律规定来看,没有任何法律设定了自然人从事房屋租赁活动的工商行政许可。因此,本案原告作为自然人出租自有房屋的行为没有违反任何法律、法规的规定,依照《无照经营查处取缔办法》第2条的规定,不够成无照经营,被告对原告实施行政处罚没有事实依据。

最后、被告实施的行政处罚行为没有合法的权限,属越权行为;

依照《城市房屋租赁管理办法》第8条、第32条的规定,国务院建设行政主管部门主管全国城市房屋租赁管理工作,省、自治区建设行政主管部门主管本行政区域内城市房屋租赁管理工作,房屋租赁违法行为由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚;依照公安部、建设部及国家工商行政管理总局等六部门联合发出的《关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》第2条规定,工商行政管理部门在加强和改进出租房屋管理工作中负责查处利用出租房屋从事的违法经营活动,查处、取缔非法房屋中介机构。依照这些法律规定,房地产管理部门是房屋租赁行为的主管机关。依照《工商行政管理执法依据》第3条以及《工商行政管理执法依据》第3条的规定,工商行政管理机关对于房地产租赁行为只能协管,无权实施行政处罚。

综上分析,本案被告针对原告的出租行为所作出的行政处罚没有处罚权限、没有执法依据,属越权行政行为,违反了《行政处罚法》第4条、第15条的规定,应予以撤销。

附:本案代理词参见李红军法律研习网 http://lawremark.icpcn.com
刑事辩护(一)
——罪行相适应原则在刑事立法中的体现
(优仕联律师事务所 王政 律师)

罪行相适应原则中的罪与刑两者之间是一种关联关系,有罪才有刑,刑由罪定。这种关联关系确定的前提条件是要求“罪”必须具有真实性、“刑”必须具有公正性,即不能无罪定刑(真实性),不能重罪轻刑或轻罪重刑(公正性)。相适应体现着“平衡”原理,而且这一平衡是质的平衡而非量的平衡。在确定罪责上应是多方位的综合认定。就是说不应该仅从犯罪侵害程度的一点论来进行平衡。根据近代法学新派,应按“配分论”的多方位方法来确定罪责的轻重程度,以与法定刑罚相适应。新出现的某些理论,如犯罪构成理论,责任阻却或违法阻却以及刑罚的加重、减轻、免除和罪数的论定等理论都是为贯彻罪行相适应原则而出现或加强的。下面试以我国刑法规定为例来分析一下罪行相适应原则在刑事立法中的体现。

我国1979年刑法中没有明文规定罪行相适应原则,1997年修订后的刑法才对罪行相适应原则做了明确的规定。该法第5条规定:“刑法的轻重,应当与犯罪分子所犯罪行和承担的刑事责任相适应。”罪行相适应作为我国刑法的基本原则之一,且在我国刑事立法中得到了充分的体现。

在刑法总则中,我国刑法确定了一个科学的刑罚体系,这个刑罚体系按照各种刑罚方法的轻重次序分别加以排列,并且各个刑罚方法相互区别而有彼此衔接,可以说结构严密,主附配合,能够根据犯罪的各种情况而灵活地被运用,这就为罪行相适应奠定了基础。

我国刑法总则还根据各种犯罪样态所表现出来的社会危害性的差异,规定了轻重有别的处罚原则。例如,防卫过当、避险过当应当酌情减轻或者免除处罚(刑法第20、21条);预备犯可以比照既遂犯从轻或减轻处罚(刑法第22条);未遂犯可以比照既遂犯从轻或者减轻处罚(刑法第23条);中止犯应当免除或减轻处罚(刑法第24条)。在共同犯罪中,规定从犯应当从轻、减轻处罚或者免除处罚(刑法第27条);胁从犯应当减轻处罚或者免除处罚(刑法第28条);教唆犯应当按照他在共同犯罪中所起的作用处罚(刑法第29条)。犯有有数罪的则要实行并罚原则(刑法第69条);在数罪并罚中,又根据后罪是判决宣告以前所犯还是刑罚执行过程中所犯,分别规定“先并后减”与“先减后并”的方法(刑法第70条)。以上种种规定,都体现了我国刑法中的罪行相适应原则,也是刑事辩护中的一些重要依据和理由。

我国刑法总则又根据刑罚目的和犯罪人身危险性的大小,规定了一系列的刑罚制度,例如累犯制度(刑法第65条)、自首制度(刑法第67条)、缓刑制度(刑法第72、73、74、75、76、77条)、减刑制度(刑法第78、79、80条)、假释制度(刑法第81、82、83、84、85、86条)。在这些刑罚制度中,累犯因人身危险性大而从重处罚;自首因人身危险性小而从轻处罚;适用缓刑的根本条件是根据犯罪分子的犯罪情节和悔罪表现认为适用缓刑确实不致再危害社会;减刑是因为犯罪分子在刑罚执行期间确有悔改或立功表现;假释也是因为犯罪分子在刑罚执行期间确有悔改或立功表现。这就说明,这些刑罚制度是根据教育刑的刑罚目的和适应犯罪分子的人身危险性大小而设置的;这进一步说明,人是可以改造的,刑罚与未然的犯罪相适应是罪刑相适应的应有内容之一,根据犯罪分子的人身危险性的大小确定刑罚的轻重以及对原判刑罚做适当的调整应视为罪行在新的基础上的均衡。

罪行相适应的基本原理是建立刑法分则体系的根据之一。根据我国犯罪构成理论,犯罪行为危害的客体不同,其社会危害程度也不同,因而所处的刑罚也就不同。刑法分则各类罪的排列和各类罪名体系的建立,基本上是按照犯罪社会危害性的大小、罪行的轻重决定的。同时,我国刑法分则又对各种犯罪规定了相对确定的法定刑,并且根据犯罪情节轻重,分别规定了两个甚至三个量刑幅度,这样就为司法人员根据犯罪人的人身危险性大小正确地适用刑罚留下了余地。因此,我国刑法分则也体现了罪行相适应原则。当然,罪行相适应原则在司法实践中能否得到落实,最终还取决于我国整个法治环境状态和刑事司法人员的整体素质。


2006年4月26日
(作者简介:王政,系北京市优仕联律师事务所合伙律师,现为北京市律师协会公司专业委员会委员,主要从事公司证券、房地产和刑民诉讼等方面的法律业务,具有多年律师执业经验)



国家税务总局关于进一步加强非居民税收管理工作的通知

国家税务总局


国家税务总局关于进一步加强非居民税收管理工作的通知

国税发 [2009] 32号


各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局:

  为贯彻全国税务工作会议精神,落实税务总局关于进一步做好税收征管工作的要求,切实加强非居民税收管理,进一步提高非居民税收管理质量和效率,现就有关问题通知如下:

  一、提高认识,实行专业化管理机制

  随着经济全球化趋势的深入发展,以及我国经济与世界经济的日益融合,税收国际化问题日益凸显,做好国际税收管理工作意义重大。非居民税收管理是国际税收管理的重要内容,是我国行使税收管辖权、维护国家经济主权的重要手段。各级税务机关应充分认识加强非居民税收管理的重要意义,防止出现因非居民税收规模相对较小而不重视甚至忽视管理的现象,切实把非居民税收管理摆上重要议事日程。

  非居民税收管理对象为外国居民,税源跨国(境)流动性大、隐蔽性强,需要依据国内税收法律法规和税收协定判定税收管辖权及纳税义务,管理政策性、时效性和专业性较强。各级税务机关应建立非居民税收管理专业化工作机制,把非居民纳入日常税收管理并作为分类管理的一个类别,规范和完善非居民税收管理制度,把握非居民税源流动规律,建立健全非居民税收管理岗位,配备足够的专业人才,及时防范非居民税源流失风险。

  二、突出重点,加大税收管理力度

  2008年以来,为贯彻落实《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例,规范非居民税收管理,税务总局建立了非居民企业所得税申报制度,颁布了非居民承包工程作业和提供劳务税收管理办法,出台了非居民企业所得税源泉扣缴管理办法、汇算清缴管理办法及工作规程,并明确了有关政策,各地应认真抓好上述措施的贯彻落实工作。

  (一)做好非居民企业所得税申报及汇算清缴工作。2009年是税务部门对非居民企业所得税实行独立申报和汇算清缴制度的第一年。做好非居民企业所得税纳税申报和汇算清缴,是一项涉及面广、政策性强的常规性基础工作,是征纳双方落实非居民企业所得税法律法规的具体体现,是确保税收收入及时足额入库的有效手段,且关系到纳税评估、税务审计以及反避税工作的深入开展。对此,各级税务机关要落实好《国家税务总局关于印发〈中华人民共和国非居民企业所得税申报表〉等报表的通知》(国税函〔2008〕801号)、《国家税务总局关于印发〈非居民企业所得税汇算清缴管理办法〉的通知》(国税发〔2009〕6号)和《国家税务总局关于印发〈非居民企业所得税汇算清缴工作规程〉的通知》(国税发〔2009〕 11号)文件精神,规范日常管理,加强纳税服务,指导一线税收管理人员和辅导纳税人做好日常纳税申报和汇算清缴,进一步提高税款预缴率,防范欠税,不断提高纳税申报和汇算清缴工作质量。

  (二)加强非居民承包工程和提供劳务税收管理。为规范和加强非居民承包工程和提供劳务税收管理,税务总局下发《非居民承包工程作业和提供劳务税收管理暂行办法》(税务总局令第19号),各地应抓好该办法的学习贯彻落实工作。要在全面加强非居民承包工程和提供劳务税收管理的基础上,结合本地实际,以重点建设项目为重点,突出抓好非居民税务登记、申报征收以及相关境内机构和个人资料报告工作,力争使非居民承包工程和提供劳务的税收管理工作上一个新台阶。

  (三)加强非居民企业所得税源泉扣缴工作。各地应按照《国家税务总局关于印发〈非居民企业所得税源泉扣缴管理暂行办法〉的通知》(国税发〔2009〕3号)规定,落实扣缴登记和合同备案制度,辅导扣缴义务人及时准确扣缴应纳税款,建立管理台帐和管理档案,追缴漏税。尤其是对股权转让交易双方均为非居民企业且在境外交易的行为,应以被转让股权的境内企业为抓手,以税务变更登记为控制点,防范税收流失。各地国税局和地税局要按照《国家税务总局关于调整新增企业所得税征管范围的通知》(国税发〔2008〕120号)和《国家税务总局关于明确非居民企业所得税征管范围的补充通知》(国税函〔2009〕50号)要求,抓好对所管辖企业所得税企业的源泉扣缴工作。

  (四)做好对外支付税务证明管理工作。各地应按照《国家外汇管理局国家税务总局关于服务贸易等项目对外支付提交税务证明有关问题的通知》(汇发〔2008〕64号)和《国家税务总局关于印发〈服务贸易等项目对外支付出具税务证明管理办法〉的通知》(国税发〔2008〕122号)要求,制定操作规程,及时把好税务证明出具关,控管非居民税收收入流失,同时要方便支付人付汇。

  (五)抓好税收收入预测分析工作。各地应建立非居民税收收入预测分析机制,季度终了后7日内向税务总局(国际税务司)上报《非居民企业所得税收入情况分析表》(见附件),分析收入增减原因,把握非居民税收收入变化规律。

  (六)充分利用现代信息技术。各地应积极运用现代信息技术,尤其是要以现代信息技术为依托,做好非居民企业所得税纳税申报、源泉扣缴及汇算清缴工作,出具对外支付税务证明,以及获取相关部门涉税信息等工作。

  (七)加强协调配合。各地国税局和地税局应加强协调配合,建立联合工作机制,确保非居民税收管辖权及纳税义务判定特别是常设机构确定上的一致性,联合出具对外支付税务证明,联合开展税务审计,提高非居民税收管理效率;各地应加强跨区域间的非居民税收管理协调配合力度,共同做好汇总申报纳税企业的税收管理,强化异地追缴税款的协助意识和工作力度,防范非居民利用地域差异逃避纳税义务;加强与非居民税收管理有关的政府机关、相关部门的配合,拓宽非居民涉税信息的获取渠道,主动寻找非居民税源。

  (八)开展非居民企业税收专项检查。2009年,税务总局把非居民企业纳入税收专项检查内容,各地应按照《国家税务总局关于2009年税收专项检查工作的通知》(国税发〔2009〕9号)要求,制定工作方案,抽调精干力量,抓好非居民企业税收检查,查处偷逃骗税行为。

  三、加强调研,进一步完善政策和管理制度

  各地税务部门应加强对非居民税收管理的调研力度,注意掌握纳税人的反映和意见,认真总结经验,把非居民税收管理中的成功经验、主要问题,及时反馈税务总局(国际税务司),为进一步完善非居民税收政策和管理制度提供素材。

  四、强化培训,不断提高专业技能

  针对非居民税收管理专业性强的特点,各地税务部门要按照总局税务人才培养战略,制定好非居民税收管理人才培训规划,有计划地培养人才,建立健全人才库;要进一步加大业务培训力度,注重加强专业技能的培训和岗位练兵,在实践中锻炼和培养人才,培养造就一支与非居民税收工作相适应的高素质的专业化税务人才队伍。

  附件:非居民企业所得税收入统计分析表

                         二○○九年三月九日